Due diligence (commercieel) vastgoed

Eerder schreef mijn collega een artikel over het belang van due diligence onderzoek bij overnames en fusies van bedrijven. Zij trok in mijn ogen terecht de conclusie dat een due diligence rapport essentieel is voor het nemen van een weloverwogen besluit tot het al dan niet doen van een investering. Dit geldt natuurlijk niet alleen bij fusies of overnames van bedrijven, maar ook bijvoorbeeld bij de aankoop of verkoop van onroerende goederen.

“Red Flag” due diligence bij vastgoed

Bij de aankoop van commercieel vastgoed adviseert ons kantoor vrijwel altijd om een due diligence onderzoek uit te laten voeren. Een due diligence rapport bestaat uit verschillende onderdelen. Vaak maken milieu-, commerciële-, bouwtechnische en juridische onderzoeken onderdeel uit van deze rapportage.

Een due diligence onderzoek wordt uitgevoerd zodat vooraf de waarde van het vastgoed kan worden bepaald en waarbij risico’s voor de koper worden aangeven. Vaak wordt dit een “red flag” due diligence genoemd. Hierin worden onder andere de essentiële juridische “gevaren” voor de koper in kaart gebracht. Als kantoor geven wij aan hoe groot deze risico’s zijn en indien mogelijk hoe deze (door de verkoper) zouden kunnen worden opgelost of beperkt. Bijvoorbeeld door bepaalde garanties af te geven. Het doel van dit onderzoek is om te voorkomen dat de koper achteraf wordt geconfronteerd met verassingen en vóór de definitieve aankoop op de hoogte is van alle elementen die een rol spelen bij de aankoop. Indien er een of meerdere “key issues” in het rapport zijn aangegeven kan dit een reden zijn voor de koper om te heronderhandelen of om van de transactie af te zien.
Tijdens het juridisch onderzoek wordt onder andere aandacht besteed aan de lopende huurcontracten, eigendomsverkrijging en mogelijke aanspraken van derden (hypotheek, erfpacht, voorkeursrecht etc). Ook de NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars, adviseert vaak een due diligence onderzoek.

In de praktijk zien we steeds vaker dat de verkoper, vaak investeerder, een (“vendor”) due diligence rapport laat opstellen. Hiermee geeft de verkoper invulling aan zijn mededelingsplicht. Het belang van het due diligence onderzoek bij de aankoop van onroerend goed, welke in opdracht van de kopende partij wordt uitgevoerd, is evident zoals hiervoor uiteengezet. Maar ook indien u vastgoed wilt verkopen kunt u een due diligence onderzoek laten uitvoeren. De voordelen van het opstellen van een due diligence rapport door de verkoper zijn:

• Een verkorting van het verkooptraject, omdat alle gegevens over het onroerend goed bekend en aanwezig zijn;
• Een grotere kans op het behalen van gevraagde prijs. Niet alleen zijn alle feiten en omstandigheden reeds bekend. De aanwezigheid van dit rapport is ook nog eens kostenbesparend voor de koper;
• De exacte omstandigheden waaronder onroerend goed wordt verkocht zijn bekend, waardoor de onderhandelingen meestal soepeler doet verlopen.

Mocht u meer willen weten over due diligence, bijvoorbeeld ook bij fusies en overnames, lees dan deze pagina. Mocht u vragen hebben over hetgeen in dit artikel uiteen is gezet dan kunt u altijd vrijblijvend contact opnemen met een van onze advocaten.