Rechter: huurverhoging door onverkorte toepassing indexatie via CPI-index onredelijk!

Eerder dit jaar schreven wij al een artikel over de te verwachten aanzienlijke stijging van de huurprijs als gevolg van indexatie met een hoog inflatiecijfer en welke oplossingen er voor ondernemers mogelijk waren. Ook benoemden we in dat artikel dat de eerste procedures gevoerd werden voor de rechter, waarbij deze werd verzocht in te grijpen wegens de verregaande gevolgen van de huurprijsstijging. In dit artikel leest u meer over de indexeringsclausule en de recente uitspraak die gunstig is voor de hurende ondernemers!

Indexeringsclausule

Inmiddels is de eerste uitspraak gepubliceerd en deze is zeer gunstig voor hurende ondernemers. De Rechtbank Den Haag heeft zich in een kort geding uitgelaten over het volgende. Namelijk over de vraag of onverkorte toepassing van een (standaard) indexeringsclausule in een huurovereenkomst op basis van de CPI-index gerechtvaardigd is. Het vrijwel altijd gehanteerde model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) bevat zo’n bepaling.

Consumentenprijsindex (CPI)

De inflatie wordt bepaald aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI). Daarvoor worden iedere maand miljoenen prijzen waargenomen van verschillende goederen en diensten. Denk bijvoorbeeld aan boodschappen, abonnementen, benzine, huur, energie, enzovoort. Begin 2023 meldde het CBS dat de huidige berekeningsformule niet geschikt is voor de huidige (althans de toen geldende) energieprijzen. Hierdoor kondigde het CBS aan een andere berekeningsformule te gaan gebruiken voor de opname van energieprijzen in de berekening. In deze zaak zou dat neerkomen op een huurindexatie (peilmoment september) tussen de 7,6% en 8,1% in plaats van 14,5% (oude berekeningsformule).

Casus en oordeel kortgedingrechter

De huurder verweerde zich tegen de indexering door te stellen dat er ten eerste sprake was van een onvoorziene omstandigheid. In het verweer verwees hij naar art. 6:258 van het Burgerlijk Wetboek. De excessieve energieprijsstijgingen waren namelijk als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Ten tweede het doorvoeren van een dusdanige indexatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is ex art. 6:248 lid 2 BW, omdat het CBS zelf van mening was dat de formule niet meer klopte en aanpassing vereist was.

Ten aanzien van het eerste verweer overwoog de rechtbank als volgt: “Het feit dat de energieprijzen, als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne, zeer aanzienlijk zijn gestegen, is, ook indien partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden, geen onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule, omdat partijen juist met die clausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit – behoudens bijzondere omstandigheden, waarvan niet is gebleken – niet anders.”

Het tweede verweer van de huurder slaagt wel en wel vanwege het volgende. De voorzieningenrechter stelt dat verhuurder de huurder niet kan houden aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule. Dit komt doordat is gebleken dat de door verhuurder gewenste huurprijsverhoging van 14,5% is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief stegen, niet (meer) adequaat is. Het CBS heeft om die reden de methode ook aangepast. Hierdoor moeten de partijen volgens de voorzieningenrechter overleggen over een nieuw, redelijk indexcijfer.

Laat u adviseren

Bent u geïnteresseerd in de mogelijkheden om een aangekondigde of doorgevoerde huurindexatie aan te vechten? Of heeft u andere vragen over (commercieel) vastgoed? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten via de mail, telefonisch. Of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.