Gewijzigde btw-regels voor servicekosten bij verhuur van vastgoed: wat verhuurders en huurders moeten weten

Sinds 1 januari 2025 gelden er nieuwe btw-regels voor servicekosten die verhuurders in rekening brengen bij het verhuren van woningen en bedrijfsruimten. Deze wijziging kan zowel nieuwe als lopende huurovereenkomsten beïnvloeden. Wat verandert er precies en waar moet u op letten?

Wat was de situatie vóór 2025?

Tot eind 2024 werd er onderscheid gemaakt tussen woningen en commercieel vastgoed:

• Bij verhuur van woningen waren servicekosten in principe vrijgesteld van btw.
• Bij commercieel vastgoed moesten verhuurders doorgaans wél btw (9% of 21%) rekenen, vooral als het ging om zelfstandige diensten naast de huur.

De nieuwe btw-regels sinds 1 januari 2025

De kern van de wijziging: of servicekosten btw-plichtig zijn, hangt nu vooral af van de mate van zelfstandigheid van de dienst.

1. Zelfstandige prestatie = btw-plichtig

Een service wordt als zelfstandige dienst gezien (en dus belast met btw) als:

• De huurder vrij is in het kiezen van de leverancier van de dienst;
• Of de huurder zelf bepaalt hoeveel hij van de dienst afneemt.

Voorbeelden van btw-plichtige servicekosten:

• • Levering van warmte en koude via een individueel afgemeten systeem (zoals WKO);
  • Individuele facturatie van gas, water of elektriciteit op basis van eigen verbruik;
  • Schoonmaak van algemene ruimten, als huurders zelf of samen de dienstverlener kiezen.

2. Bijkomende prestatie = volgt btw-regime van de huur

Is de service nauw verbonden aan de verhuur en heeft de huurder geen invloed op gebruik of leverancier, dan geldt:

• Is de huur belast met btw? Dan zijn de servicekosten dat ook.
• Is de huur vrijgesteld van btw? Dan geldt dat ook voor de servicekosten.

Voorbeelden:

• Een schoonmaakdienst waarvan de leverancier vaststaat;
• Reparaties of vuilverwijdering die standaard bij de huur inbegrepen zijn;
• Een glasverzekering via de verhuurder.

Praktijkvoorbeelden: waar zit de impact?

Voor woonruimte

• Voorheen vrijgesteld, nu btw-plichtig: nutsvoorzieningen zoals gas, water en stroom – als het verbruik per woning wordt gemeten en afgerekend.

Voor bedrijfsruimte

• Voorheen btw-plichtig, nu mogelijk vrijgesteld: als er een all-in prijs wordt gerekend zonder individuele meting van verbruik.
• Voorheen vrijgesteld, nu btw-plichtig: als huurders eigen leveranciers kunnen kiezen, bijvoorbeeld voor schoonmaak of beveiliging.

Wat betekent dit voor lopende huurovereenkomsten?

Stap 1: inventariseer welke services zijn afgesproken

• Geen servicekosten? Dan is er niets aan de hand.
• Wel servicekosten? Ga na of deze individueel worden afgerekend of door de huurder beïnvloedbaar zijn.

Stap 2: bepaal de btw-status per servicepost

Stap 3: wat als btw nu alsnog wordt doorbelast?

Als de verhuurder ineens btw rekent over servicekosten die voorheen vrijgesteld waren, kan dat financieel nadelig zijn voor de huurder – vooral als deze de btw niet kan verrekenen. De huurovereenkomst kan hier uitsluitsel geven:

• “Inclusief belastingen en heffingen”: de huurder kan stellen dat extra btw niet doorbelast mag worden.
• “Exclusief btw”: de verhuurder mag de btw waarschijnlijk wél doorberekenen.

Let op bij ROZ-modellen voor bedrijfsruimte

De veelgebruikte ROZ-modellen bevatten wél bepalingen over btw op de huur, maar niet over de btw op servicekosten. Bij wijzigingen in wetgeving kunnen deze modellen dus onvoldoende bescherming bieden voor verhuurders die nu inkomsten mislopen.

Conclusie: neem uw huurcontract onder de loep

De wijziging in btw-regels per 2025 is meer dan een fiscale formaliteit. Het kan directe financiële gevolgen hebben voor zowel verhuurders als huurders. Zorg daarom dat:

• U uw huurovereenkomst goed laat controleren;
• Uw servicekosten duidelijk zijn gespecificeerd;
• U weet of u de btw kunt verrekenen of niet.

Advies

Heeft u vragen over bovengenoemde ontwikkelingen of heeft u andere juridische vragen over huurrecht? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord.