Wat te doen bij sterke huurprijsstijging door inflatie?

Het zal veel ondernemers niet zijn ontgaan: een aanzienlijke stijging van de huurprijs als gevolg van indexatie met een hoog inflatiecijfer. Deze ontwikkeling kan vervelende gevolgen met zich meebrengen en de nodige vragen oproepen. Om duidelijkheid te bieden bespreek ik een aantal mogelijkheden.

Gesprek met verhuurder aangaan

De meest laagdrempelige optie is het aangaan van een gesprek met de verhuurder. Naast het feit dat regelmatig overleg een goede basis vormt voor de verstandhouding tussen verhuurder en huurder, is het aansnijden van de huurprijsstijging een mogelijkheid om aan de verhuurder kenbaar te maken in welke mate dit zorgt voor problemen. Zo kun je afspraken met de verhuurder maken ter verlichting van de kostendruk. Wanneer een dergelijk gesprek niet het gewenste resultaat oplevert, kan het volgende worden overwogen.

Gang naar de rechter

Het kan wenselijk zijn om in verband met de verregaande gevolgen van de huurprijsstijging wegens indexatie de rechter te vragen in te grijpen in de huurovereenkomst. Momenteel vinden de eerste procedures plaats, maar er is nog weinig duidelijk over hoe de rechter deze situaties zal oordelen. Wel zijn er twee gronden te noemen die aan te dragen zijn. Op deze manier kan je de rechter vragen om in te grijpen.

Onvoorziene omstandigheden

Dit leerstuk biedt de rechter de mogelijkheid om de gevolgen van de huurovereenkomst te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden ‘die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwacht kan worden’. Het is in dit kader van belang om aan te kunnen tonen dat de (sterke) prijsstijging daadwerkelijk onvoorzien was.

Veel (ROZ-)huurovereenkomsten bevatten een zogenaamde huurprijsindexatieclausule. In dat geval, wordt aangenomen dat ook sterke prijsstijgingen kunnen zijn verdisconteerd in de afspraken tussen verhuurder en huurder. Dan is het lastiger hard te maken dat de prijsstijging onvoorzien was. Het is nodig om per geval te bekijken in welke mate deze clausule daadwerkelijk voorziet in extreme prijsstijgingen. Daarbij geldt dat wanneer aangenomen wordt dat de prijsstijging niet is voorzien, door de verhuurder tevens gesteld kan worden dat deze onvoorziene stijging als ondernemersrisico moet worden gezien. In het geval dat de rechter het met laatstgenoemd standpunt eens is, zal niet worden ingegrepen in de huurovereenkomst.

Redelijkheid en billijkheid

Een andere – meer voor de hand liggende – grond om de rechter te vragen in te grijpen in de huurovereenkomst is door een beroep te doen op de (beperkende werking) van de redelijkheid en billijkheid. Dit is de juridische benaming voor de wettelijke mogelijkheid van een contractspartij om, als de omstandigheden van het geval hiertoe aanleiding geven, een regel of verplichting – zoals extreme huurprijsstijging – buiten werking te stellen. In Nederland geldt dat partijen in beginsel vrij zijn in wat zij overeenkomen. Daardoor dient de rechter terughoudend te zijn met ingrijpen op een (huur-)overeenkomst.

Daarom bekijkt de rechter per geval of dit onder de betreffende omstandigheden geoorloofd is. Dat zou het geval kunnen zijn in het kader van de eveneens sterk gestegen energieprijzen. In het geval dat een huurder in substantiële mate afhankelijk is van energievoorziening, zoals een bakker, en een verhuurder geen gegronde reden heeft om de huurprijs sterk te verhogen, kan worden gesteld dat de verhuurder hiervan af dient te zien aangezien de huurder als het ware dubbel getroffen wordt: door de sterk gestegen energieprijzen en de tevens door gestegen (energie-)prijzen huurprijs vanwege indexatie. De remedie die de rechter in dat geval zou kunnen toepassen is die van toepassing van kerninflatie in plaats van aan te sluiten bij de gebruikelijke Consumenten Prijs Index (CPI). Kerninflatie is doorgaans lager dan de CPI, want bijvoorbeeld energieprijzen houden ze zo buiten de inflatieopbouw. Aansluiten bij het begrip van kerninflatie zou in feite een deel-de-pijn-oplossing in de verhouding tussen verhuurder en huurder inhouden.

Advies

Zoals u kunt zien is het van belang om van geval tot geval te kijken naar een oplossing. Onze gespecialiseerde advocaten staan u met betrekking tot dit onderwerp graag te woord. Ook voor andere vragen over (commercieel) vastgoed bent u bij ons aan het juiste adres. Contact ons vrijblijvend via de mail, telefonisch of via het contactformulier voor vragen of advies.