Onterechte huurverhogingen in de vrije sector

De kantonrechter heeft al eerder beslist dat sommige huurverhogingen in de vrije sector ten onrechte zijn doorgevoerd. Dit vanwege een “oneerlijk beding” in de huurovereenkomst. Dit komt voort uit de Europese Richtlijn over oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten. De rechtbank heeft begin oktober 2023 aangekondigd dat ze in twee zaken voornemens was zogenoemde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voor te leggen. Momenteel worden de definitieve vragen aan de Hoge Raad voorgelegd. In dit artikel zullen de prejudiciële vragen, naar aanleiding van het door de Rechtspraak gepubliceerde artikel, worden uitgelicht.

Wat zijn prejudiciële vragen?

Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad betreffende de uitleg van een rechtsregel. Deze behoefte kan bestaan wanneer de Hoge Raad nog niet eerder uitspraak heeft gedaan over het betreffende vraagstuk. De Hoge Raad beslist dus alleen over de gestelde prejudiciële vraag en doet geen uitspraak in de zaak. Maar het antwoord op de vraag is vaak wel van invloed op de uitkomst van de zaak.

Inhoud van de vragen

Een huurverhogingsbeding is een beding in de huurovereenkomst waarmee de verhuurder een huurverhoging kan doorvoeren. In twee afzonderlijke zaken legt de rechtbank vijf vragen voor aan de Hoge Raad. Deze vragen hebben betrekking op de reikwijdte en consequenties van de nietigverklaring van een dergelijk oneerlijk huurverhogingsbeding. Op basis van de standpunten van de betrokken partijen wordt een aanvullende vraag aan de Hoge Raad gesteld. Namelijk of het huurverhogingsbeding als oneerlijk moet worden beschouwd en welke criteria relevant zijn bij deze beoordeling.

De vijf vragen

Hieronder ziet u een opsomming van de vragen die door de rechtbank Amsterdam in dit verband aan de Hoge Raad zijn gesteld:

• Vraag 1A: Kan een huurverhogingsbeding in een huurovereenkomst dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk beding en wat zijn de bij de beoordeling daarvan toe te passen maatstaven, althans welke gezichtspunten zijn daarbij van belang?
• Vraag 1B: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling of in een verhoging op een objectieve grond zoals een prijsindexcijfer en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
• Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
• Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
• Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert,
• Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

Conclusie

In afwachting van het oordeel van de Hoge Raad over deze vragen, is het van belang dat verhuurders op de hoogte zijn van deze ontwikkelingen. Daarnaast moeten verhuurders ervoor zorgen dat huurovereenkomsten ondertussen voldoen aan de geldende wet- en regelgeving op dit punt. Het is onbekend hoe lang het oordeel van de Hoge Raad op zich zal laten wachten.

Laat u adviseren

Heeft u vragen over het huurrecht? Contact dan een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.