Verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd

Door het strakke en beschermende regime op het gebied van de huurbescherming voor woningen, komen er minder woningen beschikbaar op de huurmarkt dan zou kunnen wanneer verhuurders gemakkelijker zouden kunnen opzeggen. Er zijn door de overheid aanpassingen gedaan om verhuur voor korte tijd toch mogelijk te maken door middel van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016. Hoe zien die mogelijkheden er uit?

Tijdelijke huurovereenkomst

De belangrijkste mogelijkheid voor verhuur voor bepaalde tijd is ingevoerd door artikel 7:271 lid 1 BW. Het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW biedt de verhuurder en huurder de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst voor een periode van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte, aan te gaan. Op een dergelijke huurovereenkomst is artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing: de huurovereenkomst eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken. Wel moet de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Die informatieplicht is gebonden aan termijnen, maximaal drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst, en minimaal één maand voor het einde van de huurovereenkomst. Als de brief daaraan niet voldoet, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Dit wordt strikt beoordeeld door de rechter, zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBMNE:2018:5265. Ook te vroege informatie kan leiden tot het oordeel dat niet is voldaan aan de informatieplicht waardoor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt, ECLI:NL:RBZWB:2018:332. In een enkel geval kan op grond van de redelijkheid en billijkheid tot een ander oordeel worden gekomen, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628.

Draaideurconstructies zijn niet toegestaan. Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 3) volgt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten.

De tekst van artikel 7:271 lid 1 BW sluit ook een constructie uit waarbij in het geval van tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte wordt gekozen van voor opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten die opgeteld korter zijn dan twee jaren. Met andere woorden, wordt bijvoorbeeld gekozen voor een huurovereenkomst van zes maanden, dan kan die niet worden verlengd met zes maanden, maar is de tweede huurovereenkomst meteen voor onbepaalde tijd.

Op tijdelijke huurcontracten is de huurprijsbescherming wel degelijk van toepassing. De (gewezen) huurder kan tot 6 maanden na afloop van het huurcontract nog vragen om huurprijsaanpassing via de Huurcommissie.

Andere mogelijkheden, zoals dringend eigen gebruik

Een grond voor het opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder is dringend eigen gebruik. Daarmee wordt bedoeld dat de verhuurder eigen belang bij de opzegging moet hebben. Daarvan kan ook sprake zijn als de verhuurder niet zelf de woning wil gaan gebruiken, maar de woning door een ander zal worden gebruikt.

In artikel 7:274a-f BW zijn doelgroepen bepaald waarbij de verhuurder wegens dringend eigen gebruik de huurovereenkomst kan opzeggen wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Het gaat daarbij om ouderen, gehandicapten en studenten (de zogenaamde ‘campuscontracten’), jongerenwoningen, promovendi woningen en woningen voor grote gezinnen.

Aanpassing van de ‘diplomatenclausule’

Op grond van artikel 7:274 lid 1, onderdeel b, jo lid 2 BW kan een woning bij afwezigheid van de verhuurder tussentijds worden verhuurd totdat de verhuurder weer terugkeert in de woning. Ook is het mogelijk met opvolgende huurders een huurovereenkomst te sluiten, evenals dat vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn de tussenhuur overeenkomst met wederzijds goedvinden kan worden verlengd.

Leegstandwet

De Leegstandswet biedt de mogelijkheid om tijdelijk, zonder huurbescherming, te verhuren. Daar moet wel een vergunning voor worden verleend. Wanneer de vergunning eindigt, eindigt de huurovereenkomst automatisch. Voor de volgende categorieën woonruimte is op basis van artikel 15 van de Leegstandswet tijdelijke verhuur mogelijk:

– woonruimte in een gebouw (dat in afwachting is van een andere bestemming, sloop, renovatie of verkoop);
– woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie;
– woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw).
– woonruimte in een te koop staande huurwoning.