Huurrecht

Het huurrecht is een veelzijdig rechtsgebied dat betrekking heeft op de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld horecagelegenheden en winkels), overige bedrijfsruimte (bijvoorbeeld kantoorpanden) en woonruimte. Voor ieder type huur geldt een ander regime voor bijvoorbeeld de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst. Een huurrecht advocaat van Fruytier Lawyers in Business beschikt over alle kennis betreffende huurrecht. Op zoek naar een huurrecht advocaat in Amsterdam? Neem dan direct vrijblijvend contact met ons op. We zijn u graag van dienst.

Het begrip huur uitgelegd

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt, aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik ter beschikking te stellen en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie, meestal bestaande uit betaling van de huurprijs. De huurovereenkomst is een zogenaamde duurovereenkomst, hetgeen betekent dat de huur wordt aangegaan voor een bepaalde periode of voor onbepaalde tijd.

Wat is huurrecht en wat valt hieronder?

Het huurrecht is een belangrijk en bewogen rechtsgebied, dat continu in ontwikkeling is. Als specialist in het huurrecht staan wij huurders en verhuurders bij in uiteenlopende kwesties rondom de huur en verhuur van woon- en bedrijfsruimtes. Onze expertise omvat onder meer:

Algemene bepalingen: het adviseren over algemene bepalingen die van toepassing zijn op huurovereenkomsten, zoals de definitie van huur, de verplichtingen van de verhuurder en huurder, en de tegenprestatie die de huurder moet leveren.
Huurovereenkomsten: het opstellen van een huurovereenkomst. In de overeenkomst worden de rechten en plichten van de verhuurder en huurder vastgelegd, evenals de duur van de huur, huurprijs en andere voorwaarden. Tevens evalueren wij huurovereenkomsten als onderdeel van een due diligence onderzoek.
Huurprijs en huurverhoging: er zijn maximale percentages vastgesteld waarmee de verhuurder de huur mag verhogen, zowel voor huurwoningen, vrijesectorwoningen als bedrijfsruimtes, zoals winkels en horeca, en overige bedrijfsruimtes, zoals kantoren en fabrieken. Wij ondersteunen bij het beoordelen van huurprijzen en huurverhogingen.
Huurbescherming: huurders van woon- en bedrijfsruimte hebben recht op huurbescherming. Het uitgangspunt is dat een verhuurder niet zomaar de huur kan opzeggen, tenzij aan specifieke wettelijke voorwaarden is voldaan. Wij staan zowel huurders als verhuurders bij in uiteenlopende kwesties over huurbescherming en (mogelijkheden tot) opzegging van de huurovereenkomst.
Geschillen en procedures: bij het huurrecht kunnen geschillen ontstaan tussen huurders en verhuurders. In dergelijke situaties is het belangrijk om snel en effectief te handelen om escalatie te voorkomen. Een huurrechtadvocaat speelt hierin een cruciale rol. Wij bemiddelen bij (huur)geschillen en helpen bij het streven om tot een minnelijke schikking te komen. Wanneer partijen geen oplossing vinden, kan een van onze advocaten huurrecht juridische stappen ondernemen om het belang van de cliënt te behartigen.

Wat zijn de rechten van huurders?

Binnen het huurrecht hebben huurders verschillende rechten. Naast huurbescherming en huurprijsbescherming, zoals hierboven beschreven, behoort het recht op onderhoud ook tot de rechten van de huurder. Dit onderdeel bepaalt dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het uitvoeren van structureel groot onderhoud. De huurder heeft recht op een goed onderhouden en veilige woning of bedrijfsruimte. Doorgaans wordt in het huurcontract overeengekomen dat de verantwoordelijkheid voor het verrichten van kleine reparaties wel bij de huurder ligt. Wat valt onder kleine reparaties staat in een wettelijke regeling.

Daarnaast heeft de huurder recht op privacy. Verhuurders mogen een verhuurde woning of pand niet zonder toestemming betreden, tenzij sprake is van een geldige reden. Dit kan bijvoorbeeld het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud of in geval van een noodsituatie zijn. Zakelijke huurders genieten gebruiksrecht. Dit houdt in dat zij het recht hebben om het pand of de bedrijfsruimte te gebruiken voor bedrijfsactiviteiten gedurende de overeengekomen huurperiode.

Wat zijn de rechten van een verhuurder?

Net als de huurrechten van een huurder, wordt ook de verhuurder beschermd door het Nederlandse huurrecht. Het spreekt voor zich dat een verhuurder onder specifieke omstandigheden het huurcontract mag beëindigen. Het beëindigen van de huurovereenkomst is toegestaan op het moment dat sprake is van structurele wanbetaling, wangedrag of het niet naleven van contractuele verplichtingen door de huurder. Ook heeft de verhuurder in sommige gevallen recht op herziening van de huurprijs en het recht op overdracht van de huurovereenkomst bij verkoop van het verhuurde pand. Aanvullende rechten van een verhuurder kunnen ook zijn het recht op servicekosten, het recht op indexering van de huurprijs en het recht op inspectie van een woning of pand.

Wat mag een verhuurder niet doen?

De verhuurder heeft onder het huurrecht verschillende plichten en verantwoordelijkheden. Het huurrecht schrijft voor dat een verhuurder wettelijk verplicht is zich aan behoorlijk veel regels te houden. De overheid eist van verhuurders professionalisme zeker als het om woonruimte gaat. Advies is daarom belangrijk. Voorbeelden van regels voor verhuurders zijn:

Als de verhuurde ruimte valt onder sociale of middenhuur mag de verhuurder geen huurprijs bedingen die hoger is dan volgt uit de puntenberekening en het Woningwaarderingsstelsel;
De verhuurder van woonruimte is verplicht de huurder te informeren over zijn rechten als huurder;
De verhuurder mag de huurprijs niet willekeurig of onredelijk verhogen. Daarbij is de huurprijsverhoging veelal gebonden aan een maximum;
Voor extra diensten die de verhuurder (door)levert mag de verhuurder niet zomaar wat rekenen onder de noemer van servicekosten. Het moet gaan om daadwerkelijk gemaakte kosten danwel een vergoeding die in redelijke verhouding staat tot het geleverde. Verhuurder moet jaarlijks een overzicht verstrekken van de servicekosten;
De borgsom is aan een maximum onderhevig en de procedure die moet plaatsvinden omtrent terugbetaling van de borgsom is strikt;
Voor beëindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte en winkelruimte gelden stringente regels. Als u een huurovereenkomst wenst te beëindigen is vroeg advies onmisbaar;
De verhuurder mag niet discrimineren op basis van geslacht, ras, religie, nationaliteit en handicap of seksuele geaardheid;
De verhuurder mag geen verboden clausules of voorwaarden in de huurovereenkomst opnemen.

Overtreding van regels kan leiden tot kostbare conflicten met huurders, boetes en zelfs de oplegging van een verbod om verhuren.

Huurovereenkomst bedrijfsruimte

Huurovereenkomsten aangaande overige bedrijfsruimtes (kantoorruimte) kennen een vergaande contractsvrijheid. Huurders hebben weinig wettelijke huurbescherming, terwijl huurders van middenstandsbedrijfsruimte over het algemeen veel beter worden beschermd. Als huurrecht advocaat treden wij op voor zowel commerciële als particuliere huurders en verhuurders en procederen wij over alle aspecten van het huurrecht. Tevens adviseren wij regelmatig op het gebied van Airbnb, huurbedingen in hypotheekaktes of geschillen in de VvE, evenals het beantwoorden van vragen over het huurrecht als ondernemingsvermogen.

Hieronder treft u een overzicht van verschillende specifieke onderwerpen binnen het huurrecht:

Veel gestelde vragen huurrecht

Wat is het verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte?

Het Nederlandse huurrecht maakt een belangrijk onderscheid tussen twee typen bedrijfsruimte:

Middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 BW): winkelruimte, horecagelegenheden, ambachtsbedrijven, afhaal- of besteldiensten en andere kleinhandelsbedrijven, waarbij de aflevering aan of het verlenen van diensten rechtstreeks aan het publiek plaatsvindt. Huurders van dit type genieten vergaande wettelijke huurbescherming.

Overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW): kantoorruimte, opslagruimte, praktijkruimte en fabrieksgebouwen. Hier geldt vergaande contractsvrijheid en veel minder wettelijke bescherming voor de huurder.

Het type bedrijfsruimte bepaalt welke regels gelden voor opzegging, huurtermijnen en huurbescherming. Laat uw huurcontract altijd toetsen door een huurrecht advocaat om te weten onder welk regime u valt.

Hoelang duurt een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte?

Voor middenstandsbedrijfsruimte geldt wettelijk een minimale huurtermijn van 5+5 jaar (twee aaneengesloten periodes van vijf jaar). Aan het einde van de eerste 5-jaarsperiode kunnen beide partijen de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn van minimaal 1 jaar. Het is voor een verhuurder slechts in een aantal situaties mogelijk de huurovereenkomst op te zeggen.

Een uitzondering is mogelijk door een huurovereenkomst van twee jaar of korter af te sluiten (art. 7:301 BW), waarbij een aantal van de wettelijke huurbeschermingsregels niet gelden.

Voor overige bedrijfsruimte (zoals kantoren) zijn partijen vrij om elke gewenste huurtermijn overeen te komen. Hier geldt geen wettelijk minimum.

Kan een verhuurder de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte zomaar opzeggen?

Nee. Bij middenstandsbedrijfsruimte kan de verhuurder de huurovereenkomst alleen opzeggen op beperkte wettelijke gronden, zoals:

Dringend eigen gebruik

Niet-nakoming van verplichtingen door de huurder, zoals het betalen van de huur
De verhuurder een krachtens een geldig omgevingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken
De huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt
Na een huurperiode van 10 jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van een redelijke afweging van belangen

Bij overige bedrijfsruimte biedt de wet minder bescherming, maar ook hier gelden contractuele opzegtermijnen en moet de opzegging correct worden gedaan.

Wat is huurbescherming bij bedrijfsruimte en heb ik er als ondernemer recht op?

Huurbescherming houdt in dat een huurder niet zomaar uit zijn bedrijfsruimte kan worden gezet. Voor huurders van winkel- en horecapanden (art. 7:290 BW) is deze bescherming sterk: de verhuurder heeft een geldige opzeggingsgrond zoals genoemd in de wet nodig en de rechter toetst dit.

Huurders van kantoor- of opslagruimte (art. 7:230a BW) hebben bij het einde van de huurovereenkomst recht op een ontruimingstermijn van maximaal een jaar, maar de huurder kan tweemaal verlenging verzoeken van elk maximaal 1 jaar (art. 7:230a lid 5-6 BW), waardoor de feitelijke bescherming kan oplopen tot maximaal 3 jaar.

Mag de huurprijs voor bedrijfsruimte worden aangepast?

Ja. Huurprijsaanpassing kan op twee manieren:

Indexering: jaarlijkse aanpassing op basis van doorgaans het CBS-prijsindexcijfer, mits deze huurprijsaanpassing contractueel is vastgelegd.

Huurprijsherziening: bij middenstandsbedrijfsruimte kan elke vijf jaar een herziening worden gevraagd op basis van vergelijkbare huurprijzen in de omgeving (art. 7:303 BW). Beide partijen kunnen dit initiëren.

Wat zijn de gevolgen van wanbetaling als huurder van bedrijfsruimte?

Bij structurele wanbetaling kan de verhuurder:

De huurder in gebreke stellen en nakoming eisen

Ontbinding van de huurovereenkomst vorderen via de rechter

Ontruiming van het pand vorderen

Bij een achterstand van drie maanden of meer wordt in de rechtspraak doorgaans aangenomen dat ontbinding gerechtvaardigd is. Als huurder kunt u dit voorkomen door direct contact op te nemen en een betalingsregeling te treffen.

Mag ik als ondernemer mijn bedrijfsruimte onderverhuren?

Dat hangt af van uw huurcontract. Onderverhuur is toegestaan tenzij het contract dit uitdrukkelijk verbiedt.

Bij middenstandsbedrijfsruimte heeft de huurder op grond van de wet het recht om een derde als huurder in zijn plaats te stellen (art. 7:307 BW). De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Controleer altijd uw huurcontract en leg onderverhuurafspraken schriftelijk vast.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud en reparaties aan de bedrijfsruimte?

De hoofdregel is:

Verhuurder: groot onderhoud (dak, fundering, installaties, buitengevel)

Huurder: klein dagelijks onderhoud en kleine reparaties

In de praktijk worden deze verantwoordelijkheden vaak nader uitgewerkt in de huurovereenkomst of in het ROZ-model (Raad voor Onroerende Zaken). Let op: afwijkende afspraken zijn mogelijk, maar moeten expliciet in het contract zijn opgenomen.

Wat moet ik doen als mijn verhuurder het pand wil verkopen?

De verkoop van het pand heeft geen invloed op de lopende huurovereenkomst: koop breekt geen huur (art. 7:226 BW). De nieuwe eigenaar treedt automatisch in de rechten en plichten van de oude verhuurder. Uw huurovereenkomst loopt gewoon door onder dezelfde voorwaarden.

Wat is een goodwillvergoeding en wanneer heb ik daar recht op als ondernemer?

Bij gedwongen vertrek van een huurder van middenstandsbedrijfsruimte kan de rechter een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen (art. 7:297 BW).

In sommige gevallen wordt ook rekening gehouden met de opgebouwde goodwill van de onderneming (art. 7:308 BW). Als de verhuurder, nadat de huurovereenkomst door opzegging zijnerzijds is geëindigd, voordeel geniet als gevolg van het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf, gelijksoortig aan het door de gewezen huurder aldaar uitgeoefende bedrijf, kan de gewezen huurder van de verhuurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen.

Dit speelt met name bij opzegging wegens dringend eigen gebruik of bij renovatie. De hoogte is afhankelijk van de omstandigheden en wordt door de rechter bepaald.

Kan ik als ondernemer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten die niet automatisch verlengd wordt?

Ja, maar alleen als dit correct is overeengekomen. Voor middenstandsbedrijfsruimte geldt dat een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar mogelijk is zonder automatische huurbescherming te activeren, mits dit uitdrukkelijk schriftelijk is vastgelegd. Na twee jaar geldt de wettelijke beschermingsregeling onverkort.

Afwijkende huurperioden (dan twee jaar of korter of de standaard 5+5) kunnen alleen met goedkeuring van de rechter geldig worden afgesproken.

Wanneer schakel ik een huurrecht advocaat in?

Het is verstandig een huurrecht advocaat te raadplegen bij:

Het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst

Huurprijsonderhandelingen of -herziening

Ontvangst van een opzegging of ontruimingsaanzegging

Conflicten over onderhoud, gebreken of servicekosten

Plannen voor verbouwing of wijziging van het gehuurde

Geschillen over onderverhuur of contractoverdracht

Fruytier Lawyers in Business staat zowel huurders als verhuurders bij in alle aspecten van het commercieel huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op.

Huurrecht advocaat Amsterdam

Heeft u vragen m.b.t. huurrecht? Neem dan nu vrijblijvend contact op, een van onze ervaren huurrecht advocaten helpt u graag op weg! Dit kan via de mail, telefonisch of het contactformulier.