Bouwvrijheid bij een woningborgcontract

Recent heeft de Raad van Arbitrage voor Bouwgeschillen (de Raad) een belangrijke uitspraak gedaan in een Woningborggarantiegeschil . De uitspraak draait juridisch om de vraag of een bijlage onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. De toelichting van de Raad ten aanzien van de vrijheid die een aannemer heeft in de uitvoering van het werk is echter veel belangrijker voor de praktijk.

Lees hier mijn vorige artikel hierover.

Een brochure-aanvulling valt buiten de overeenkomst

De koper van een woning verwachtte 16 zonnepanelen van 400 wattpieken (Wp) op het dak. Dit aantal stond in het document “Aanvullingen brochure G.”. Dat document was door de makelaar van de projectontwikkelaar toegestuurd aan de koper, voorafgaand aan de ondertekening van de aannemingsovereenkomst.

Toen de aannemer het project enkele maanden later opleverde, plaatste zij 12 panelen van 450 Wp. De koper voelde zich tekortgedaan en stapte naar de Raad, stellende dat de aannemer haar verplichtingen niet was nagekomen en eiste compensatie voor de 4 panelen.

De Raad oordeelde hier helder over. Het document “Aanvullingen brochure G.” maakte geen deel uit van de gesloten overeenkomst. In de lijst met contractstukken die onderaan de aannemingsovereenkomst stond werd een groot aantal stukken gemeld. Hier stonden onder andere de Technische Omschrijving, Situatietekeningen en Bouwtekeningen genoemd, maar de brochure-aanvulling ontbrak. Belangrijk is ook dat de aannemer niet zélf het contract sloot met de opdrachtgevers, maar dat dit via de projectontwikkelaar verliep. De aannemer had de aanvulling op de brochure dan ook nooit gezien. In dit geval hadden de opdrachtgevers geen recht op precies 16 panelen, omdat dit niet (duidelijk) overeen was gekomen.

Mag een aannemer van installaties afwijken zolang het resultaat klopt?

Maar ook als het stuk wel onderdeel had uitgemaakt van het contract, was het maar de vraag of de opdrachtgevers in het gelijk waren gesteld. Dat zit zo.

In de brochure zijn voorlopige uitgangspunten en aannames opgenomen, kennelijk om tot invulling van de vereiste energieprestatie van de woning te komen. Het gaat er dan om dat het gebouw voldoet aan de BENG-norm (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Dat aan deze norm moet worden voldaan, blijkt duidelijk uit de overeenkomst.  Aannames en uitgangspunten, zijn echter geen contractueel bindende normen.

De aannemer heeft tijdens de uitvoering van het werk een aantal wijzigingen aangebracht aan de installaties van het huis ten opzichte van de oorspronkelijke uitvoering. De belangrijkste wijziging is het toepassen van een andere warmtepomp dan oorspronkelijk voorzien. Het gaat in dit geval om een energiezuiniger model. Kennelijk was de afwijking van dien aard, dat een nieuwe berekening van het energiegebruik van het huis moest worden gemaakt. Hieruit bleek dat het gebouw ook met minder panelen aan de BENG-norm voldoet. Uit die berekening bleek dat 12 panelen van 450 Wp volstonden om aan de norm te voldoen, terwijl oorspronkelijk van 16 panelen van 400 Wp was uitgegaan. De aanname werd dus ingehaald door de realiteit.

De Raad volgt dus het volgende stramien. Voor het voldoen aan BENG-eisen zijn meerdere knoppen waaraan de aannemer kan draaien. Zo kan hij de isolatie verbeteren, voor efficiëntere installaties kiezen of de verwarming en koeling verder optimaliseren. Wat telt is dat aan de eisen wordt voldaan en het doel wordt behaald. De route naar dat doel is in beginsel aan de aannemer.

In dit geval had de aannemer dus mogen kiezen voor andere installaties, inclusief andere zonnepanelen, zolang het eindresultaat maar aan de BENG-vereisten voldeed. De 12 panelen van 450 Wp vielen bovendien binnen de marge van de Technische Omschrijving.

Voor aannemers in de bouw is deze zaak waardevol omdat ze duidelijk maakt wat wel en niet bindend is. De feitelijke overeenkomst bepaalde dat de woning energieneutraal met een bepaald label moest worden opgeleverd. Dat was de kern van de afspraak. Of daarvoor 16 panelen van 400 Wp, 12 panelen van 450 Wp, of zelfs een ander aantal panelen werd gebruikt, was secundair, zolang het energielabel maar werd behaald.

Zijn er beperkingen aan de vrijheid tot afwijken?

Dit betekent overigens niet dat aannemers alles naar believen mogen veranderen. Een opdrachtgever die bijvoorbeeld schriftelijk vastgelegd heeft gekregen dat hij exact of minimaal 16 panelen krijgt, kan daar meestal wel aanspraak op maken. Dat de BENG-norm met minder panelen ook wordt gehaald, maakt dan niet uit.

Dergelijke specifieke afspraken kunnen desastreus uitpakken voor aannemers, zoals bleek uit een andere uitspraak van de Raad. In deze kwestie werd weliswaar voldaan aan de zogeheten ‘Nul-op-de-Meter-eis’, maar waren óók specifieke isolatiewaarden overeengekomen voor de gevels en het dak van een appartementencomplex. De aannemer had dus wel enige keuzevrijheid, maar moest binnen de piketpaaltjes van de specifieke afspraken blijven. De Raad volgde het verweer van de aannemer, inhoudende dat werd voldaan aan de overeenkomst omdat sprake is van NoM-gebouw, daarom ook niet. Afspraak is afspraak, dus de specifieke isolatiewaarden moesten worden gehaald.

De praktische les

Deze uitspraken zijn een herinnering aan het belang van helderheid en vastlegging. Als u als aannemer een woning met bepaalde installaties oplevert, en later ontstaan vragen over of dat wel de afspraken waren, dan telt de overeenkomst tussen partijen.

Als u veel waarde hecht aan bepaalde installaties of specificaties, zorg dan dat deze uitdrukkelijk in uw contract staan opgenomen of vermeld staan als bindend contractstuk. Een vage verwijzing volstaat niet altijd. Voor zekerheid moet u dus expliciet vastleggen.

De scheidsrechter constateerde bovendien dat de woning uiteindelijk wel aan alle BENG-eisen voldeed. Het onderstreept dat het uiteindelijke resultaat belangrijker is dan de specifieke weg daarheen. Tegelijkertijd moet de ondernemer op blijven letten dat binnen de piketpaaltjes van de afspraak blijft en het gebouw aan alle specifieke eisen voldoet die zijn afgesproken.

Voor ondernemers in de bouw geldt dus: leg je alleen vast op heel specifieke voorschriften als je zeker weet dat je daaraan gehouden wil worden. De escape dat meerdere wegen naar Rome leiden zolang het eindresultaat maar wordt behaald, helpt alleen als de afspraken dat mogelijk maken.

Vragen

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Onze advocaten staan klaar om u te adviseren! Neem contact op met een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.