Wanneer moet de aannemer opleveren als geen oplevertermijn is afgesproken?
Als bouwrechtadvocaat merk ik regelmatig dat discussie ontstaat over hoelang een bouwproject mag duren. In de aannemingsovereenkomst staan bijvoorbeeld geen einddatum of werkbare dagen. Mag de aannemer dan gewoon eindeloos de tijd nemen? Het ontbreken van een concrete datum betekent niet dat de aannemer vrij spel heeft. In dit artikel leg ik uit wat er juridisch geldt wanneer partijen geen tijdstip van nakoming zijn overeengekomen en wat u kunt doen als de uitvoering onredelijk lang op zich laat wachten.
Wat als er geen opleverdatum is afgesproken?
Veel aannemingsovereenkomsten, zeker van kleinere projecten die voor consumenten worden uitgevoerd, bevatten geen harde einddatum. Aannemers nemen een indicatieve planning op of verstrekken helemaal geen tijdsindicatie. Opdrachtgevers én aannemers gaan er dan regelmatig vanuit dat het project dan helemaal niet aan tijdseisen is gebonden. Dat is een misvatting. Rechters doen geregeld uitspraak over dit onderdeel van de aannemingsovereenkomst.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde bijvoorbeeld in 2023 heel helder: het ontbreken van een afgesproken tijdstip van nakoming van de opleveringsverplichting betekent niet dat de aannemer de vrije hand had om te bepalen wanneer hij het werk zou mogen opleveren. De aannemer diende het werk binnen een redelijke termijn gereed te maken en op te leveren (r.o. 3.11, ECLI:NL:GHARL:2023:9876). Ook zonder concrete datum is de aannemer dus verplicht om het werk binnen een redelijke termijn af te ronden. Maar wat is dan een redelijke termijn om het werk af te ronden?
Wanneer is een termijn dan “redelijk”?
Het praktische probleem van de term ‘redelijke termijn’ is dat sprake is van een open norm. Wat redelijk is, hangt af van de aard en omvang van het werk, de complexiteit van de werkzaamheden, en de omstandigheden van het geval. De transformatie van een kantoorpand naar appartementen heeft een langere looptijd dan het vervangen van een badkamer en keuken in een woonhuis.
Omdat de open normen regelmatig tot discussie leiden, is in de rechtspraak deze norm nader geconcretiseerd. De Rechtbank Amsterdam heeft bijvoorbeeld overwogen dat: “Ook bij het ontbreken van een uiterste opleverdatum mag van een redelijk handelend en redelijk bekwaam aannemer worden verwacht dat hij zijn werkzaamheden met voldoende voortvarendheid uitvoert en zonder onnodige vertraging tot afronding van het werk komt (r.o. 4.5, ECLI:NL:RBAMS:2024:7949). In deze zaak was de aannemer in die verplichting tekortgeschoten, wat uiteindelijk leidde tot een partiële ontbinding van de overeenkomst en een substantiële betalingsverplichting voor de opdrachtgever.
Deze uitspraak illustreert dat voortvarendheid een zelfstandige toetsingsmaatstaf is, los van een concrete termijn. De rechter kijkt dus niet alleen naar de vraag of een bepaalde datum is gehaald, maar ook naar het algehele tempo en de wijze waarop de aannemer het werk heeft aangepakt.
Soms geeft de aannemer in de overeenkomst zelf al duidelijkheid over wat een redelijke termijn zou kunnen zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval als een ‘indicatieve bouwtijd’ is opgenomen in de overeenkomst of de offertes. Het niet halen van deze termijn geeft niet automatisch een vrijbrief om de aannemer aan te spreken op een te late oplevering, maar het geeft wel een aanknopingspunt voor wat de aannemer zelf als redelijk zag. Gaat de aannemer zonder duidelijke aanleiding ver over deze indicatieve bouwtijd heen, dan is het een goed idee om maatregelen te treffen.
Wat kunt u doen als de uitvoering te lang duurt?
Als opdrachtgever staat u niet met lege handen wanneer de uitvoering onredelijk lang duurt. De eerste stap is het schriftelijk en gemotiveerd in gebreke stellen van de aannemer, waarbij u een redelijke termijn stelt. Zonder deze brief of mail komt de aannemer niet in verzuim en kunt u uw rechten niet te gelde maken. Een vordering tot schadevergoeding of ontbinding kan dan niet slagen.
Als u tijdens de bouw al doorheeft dat de aannemer mogelijk niet op tijd zal opleveren is het waardevol om dit tijdig aan te kaarten. Doe dit schriftelijk en leg ook de voortgang van de bouw vast. Op deze wijze ontstaat alvast een dossier waar u later uit kunt putten.
Wat betekent dit voor ondernemers die zelf als opdrachtgever optreden?
Voor ondernemers en consumenten die als opdrachtgever een aannemingsovereenkomst sluiten, geldt grotendeels dezelfde toets. Het is dan ook aan te raden om, ook als ondernemer, in het contract een concrete opleverdatum of in ieder geval een duidelijk mijlpalenschema op te nemen als wordt betaald naar de stand van het werk. Dat voorkomt discussie achteraf en maakt ook duidelijk of de betalingen van de aanneemsom en de voortgang van het werk met elkaar in balans zijn.
Tot slot
Het ontbreken van een concrete opleverdatum in een aannemingsovereenkomst levert geen vrijbrief op om het werk eindeloos te laten duren. Als uw project eindeloos duurt en begint te lijken op een project van ‘Help, mijn man is klusser’ doet u er goed aan om een deskundige in te schakelen om opdrachtnemer met de juiste dwang aan het werk te krijgen, óf van de aannemer af te komen. Wilt u weten hoe u deze normen in uw specifieke situatie kunt inzetten, of heeft u te maken met een aannemer die onvoldoende voortvarend werkt? Neem gerust contact met mij op om de mogelijkheden te bespreken.
