Esthetische gebreken in de bouw: over smaak valt te twisten!
Een bouwproject kan technisch prima in elkaar zitten en tóch tot onvrede leiden: scheve lijnen, kleurverschil in het metselwerk, golvend stucwerk of kitnaden die “net niet strak” zijn aangebracht. Niet mooi, maar wanneer is zo’n esthetisch punt een juridisch gebrek?
De praktijk laat zien dat – naast contractuele afspraken – ook de redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol spelen in de uiteindelijke beslissing van een rechter of arbiter.
Wat is een esthetisch gebrek en wanneer is ‘niet mooi’ ook een juridische gebrek?
Een esthetisch gebrek is een tekortkoming die vooral ziet op het uiterlijk of de afwerking: het werk functioneert, maar oogt niet (zoals) verwacht. Mag u zeggen dat niet is voldaan aan de norm van goed en deugdelijk werk?
De kernvraag is wat partijen hebben afgesproken en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten. Met name afspraken, gewekte verwachtingen en het doel en het gebruik spelen hier een belangrijke rol:
- Contractstukken: offerte, aannemingsovereenkomst, bestek, tekeningen, (kleur)staten, technische omschrijvingen, showmodellen, impressies en eventuele kwaliteits- of beeldplannen.
- Gewekte verwachtingen: wat is tijdens het voortraject gezegd, beloofd of getoond? Toezeggingen over de kwaliteit, zoals ‘schilderklaar stucwerk’, showmodellen of brochures hebben vaak een doorslaggevende betekenis bij de invulling van wat partijen over en weer van elkaar mogen verwachten over het werk.
- Doel en gebruik: gaat het om een huis, een werkplaats of een kantoor met hoog afwerkingsniveau? De lat ligt telkens op een andere hoogte.
Van een gebrek is sprake als het resultaat afwijkt van de afspraken of van hetgeen de opdrachtgever redelijkerwijs mocht verwachten van een vakbekwame aannemer in deze omstandigheden.
Wat moet de aannemer doen bij een esthetisch gebrek?
Als sprake is van een esthetisch gebrek, kunnen de gevolgen breed uiteenlopen. Op basis van artikel 7:759 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, is de aannemer verplicht de gebreken binnen redelijke termijn weg te nemen, tenzij de kosten van het herstel in geen verhouding staan tot het belang van de opdrachtgever bij herstel in plaats van schadevergoeding.
In de praktijk wordt bij esthetische gebreken – als het gebrek daadwerkelijk door de rechter wordt vastgesteld – regelmatig de belangenafweging gemaakt tussen de kosten van het herstel en het belang van de opdrachtgever. Maar, over wat mooi is, valt te twisten. Regelmatig komen rechters ook tot uitspraken waarbij het gebrek niet wordt vastgesteld. Hieronder twee voorbeelden van hoe een rechter omgaat met een esthetisch gebrek en de doorgaans hoge herstelkosten die ermee samenhangen.
Hoe oordeelde de rechter in geval van een esthetisch gebrek met hoge herstelkosten?
In deze uitspraak van de rechtbank Overijssel uit 2025 (ECLI:NL:RBOVE:2025:1230) twistten partijen onder andere over een blijvende vochtplek in het metsel- en voegwerk van een erker, ontstaan door waterinwerking. Hierdoor is een blijvend kleurverschil ontstaan in het metselwerk. De rechtbank kwalificeert dit als een gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is. Het herstel van het voegwerk, waarmee het gebrek wordt verholpen, zou EUR 19.057,50 kosten. De rechter acht dit disproportioneel en begroot derhalve de schade op de (veronderstelde) waardevermindering van het onroerend goed ter hoogte van EUR 1.000.
Is elke afwijking een gebrek?
Dat niet elke afwijking een gebrek is, komt terug in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland uit 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:9778) , waar onder andere een gemetselde muur onderwerp van geschil is. Uiteindelijk wordt een deskundige aangewezen. De deskundige stelt vast dat de uitstekende stenen en onregelmatigheden in het metselwerk niet als een gebrek hebben te gelden. Onder meer is van belang dat dit deels komt door de aard van het materiaal. Conclusie: niet mooi, maar geen gebrek.
Is er een eenduidig antwoord?
De beoordeling van esthetische gebreken is zelden zwart-wit. Het draait om de combinatie van afspraken, redelijke verwachtingen en de vraag of de aannemer heeft gewerkt volgens de maatstaf van goed en deugdelijk werk. Wie dat vanaf het begin goed documenteert en bij oplevering scherp controleert, voorkomt veel discussie.
Advies
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Onze advocaten staan klaar om u te adviseren! Neem contact op met een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek.
