Eigenaar van 7 koopwoningen uit sociale huurwoning gezet

De discussie over sociale huurwoningen raakt steeds vaker aan het vermogen van de huurder zelf. Lange tijd was het eenvoudig: wie eenmaal een sociale huurwoning had, hield die vrijwel voor zo lang als gewenst was. Dat beeld begint te kantelen. Een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam laat zien dat een huurcontract van een sociale huurwoning door een verhurende woningcorporatie kan worden opgezegd wanneer de huurder zélf over aanzienlijk vastgoed beschikt. Een ontwikkeling om scherp in de gaten te houden.

De kern van de zaak

Een echtpaar in Amsterdam-West bewoonde al 33 jaar een sociale huurwoning van corporatie Ymere, tegen een huur van zo’n 670 euro per maand. In de tussentijd bouwden de man en zijn echtgenote een fors bezit op: zeven koopwoningen en daarnaast vijf bedrijfsruimtes. Toen de corporatie hier lucht van kreeg, zegde zij eind vorig jaar de huurovereenkomst op. De reden: het stel behoort volgens Ymere niet langer tot de doelgroep waarvoor sociale huur bedoeld is. De huurders lieten het er niet bij zitten en stapten naar de rechter.

De centrale vraag in deze procedure is eenvoudig te formuleren, maar juridisch beladen: mag een woningcorporatie een zittende huurder de huur opzeggen omdat die huurder inmiddels genoeg eigen vastgoed heeft om zichzelf te huisvesten? De rechter beantwoordde die vraag bevestigend.

Waarom de rechter meeging met de corporatie

De rechter volgde de redenering van Ymere dat het echtpaar prima in de eigen ‘huisvestingsbehoefte’ kan voorzien — juridisch jargon voor: je kunt zelf in een van je eigen woningen gaan wonen. De huurders slaagden er niet in aannemelijk te maken dat zij géén van hun eigen woningen konden betrekken.

Daarnaast wees de rechter op een belangrijk uitgangspunt: woningcorporaties zijn wettelijk verplicht om in hun huisvestingsbeleid voorrang te geven aan mensen die zelf moeilijk of niet aan woonruimte komen. De wachttijd voor een sociale huurwoning is in Amsterdam inmiddels opgelopen tot meer dan dertien jaar. Volgens de rechter kan die voorrang er onder omstandigheden zelfs toe leiden dat een zittende huurder plaats moet maken voor een woningzoekende die op de wachtlijst staat.

De belangen van beide kanten werden gewogen. De rechter erkende uitdrukkelijk dat het echtpaar inkomsten uit verhuur misloopt wanneer het zelf een van de eigen woningen moet betrekken. Ook zag de rechter dat de huurders geworteld zijn in de buurt en dat de woning was aangepast aan hun situatie — onder meer voor het gebruik van een rolstoel en een scootmobiel, mede vanwege de multiple sclerose en diabetes van de man. Toch legden de belangen van de corporatie meer gewicht in de schaal.

De argumenten van de huurders dat zij van meet af aan al niet tot de doelgroep behoorden, en dat het bovendien niet om een echte sociale huurwoning zou gaan, werden door de rechter verworpen omdat zij die stellingen onvoldoende onderbouwden.

Niet elke huurder hoeft te vrezen

Het is verleidelijk om uit deze uitspraak te concluderen dat iedere sociale huurder met een wat hoger inkomen of vermogen nu op de wip zit. Zo simpel ligt het niet. De rechter stelde duidelijke eisen aan de corporatie: die moet ‘gemotiveerd stellen’ — en bij gemotiveerde betwisting ook daadwerkelijk bewijzen — dat de betrokken huurder na vertrek uit de sociale huurwoning ‘geen moeilijkheden ondervindt bij het vinden van passende huisvesting’. De bewijslast ligt met andere woorden nadrukkelijk bij de verhuurder.

Dit is bovendien pas de tweede keer dat een rechter zich over zo’n kwestie boog. Eerder, in maart 2025, oordeelde een rechter al dat iemand die twee (aanvankelijk zelfs drie) woningen bezat en verhuurde, evenmin recht had op een sociale huurwoning. Van vaste, uitgekristalliseerde rechtspraak is dus nog geen sprake.

Het perspectief van de corporatie

Ymere ziet de uitspraak als bevestiging van de eigen koers. Volgens de corporatie is de rechtbank “kristalhelder”: wie een of meer koopwoningen bezit, behoort niet langer tot de doelgroep van sociale huur, en dan mag de corporatie het huurcontract beëindigen zodat de woning vrijkomt voor iemand die wél afhankelijk is van sociale huur. Ymere benadrukt daarbij altijd naar de individuele omstandigheden van elke huurder te kijken en verwacht dat de uitspraak ook andere corporaties houvast biedt in vergelijkbare situaties.

Het perspectief van de huurder

De advocaat van de huurders spreekt van een teleurstellend vonnis en wijst er terecht op dat het opzeggen van huurovereenkomsten door corporaties wegens eigen woningbezit ‘een relatief nieuwe en zeker nog geen bestendige ontwikkeling’ is.

Beleid loopt vooruit op de rechtspraak

De gemeente is intussen niet blijven stilzitten. Woonwethouder Zita Pels toont zich tevreden en wijst op een aanpassing van de huisvestingsverordening: sinds 1 januari kun je geen sociale huurwoning meer toegewezen krijgen als je al een koopwoning bezit. De uitspraak maakt het volgens haar eenvoudiger om ook bestaande gevallen aan te pakken, met als achterliggende gedachte dat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor wie ze echt nodig heeft.

Concreet betekent dit dat woningzoekenden met een koopwoning vanaf 2027 geen huisvestingsvergunning meer krijgen voor een sociale huurwoning. Die vergunning is het bewijs dat iemand aan de voorwaarden voldoet. Uitzonderingen blijven mogelijk, bijvoorbeeld voor wie net gescheiden is of onlangs een woning heeft geërfd. De praktische omvang blijft overigens beperkt: de schatting is dat tussen de achthonderd en duizend sociale huurders óók een woning bezitten, op een totaal van 223.000 sociale huurwoningen in de stad.

Advies

Heeft u vragen over bovengenoemde ontwikkelingen of heeft u andere juridische vragen over huurrecht? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord.