(A)sociaal huren?

In een woningmarkt die onder druk staat en waarin de huurprijzen hoog zijn zorgen woningcorporaties voor een betaalbaar alternatief voor de mensen die het nodig hebben. De woningcorporaties hebben door de Woningwet als (statutair) doel het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Met behulp van staatssteun kunnen zij aan de betreffende personen een lage huur aanbieden. Er is een zeer groot tekort aan deze sociale huurwoningen, waardoor de wachtlijst minimaal 13 jaar is.

Woningcorporaties

Om een woning te kunnen huren van de woningcorporatie vragen woningcorporaties gegevens op om te controleren of er voldaan wordt aan bepaalde criteria, zodat het (statutaire) doel gediend kan worden. Dit is een voorafgaande toets waarbij onder andere het salaris wordt gecontroleerd. Mocht er voldaan zijn aan de criteria, dan kan een persoon in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Huiseigenaren zullen hierdoor niet in aanmerking komen, omdat zij geen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting.

Toch blijkt uit onderzoek van het CPB dat 19.726 huurders van een corporatiewoning huiseigenaar zijn. Het CPB laat huiseigenaren van minder dan een jaar en woningbezit vanwege het gevolg van omstandigheden (bijvoorbeeld een scheiding of erfenis) buiten beschouwing, omdat deze huiseigenaren minder relevant zijn voor de (statutaire) doelstelling van woningcorporaties. Dit resulteert in circa 10.000 structurele huurders waarbij het woningbezit wél botst met de (statutaire) doelstelling. Met de lange wachtlijst en het feit dat er de afgelopen jaren slechts circa 17.000 sociale huurwoningen bijkomen is dit een substantieel aantal.   

Voor deze gevallen hebben de woningcorporaties geen beleid dat zich tegen deze woningeigenaren richt, aldus het CPB. Er is enkel controle vóór het tekenen van de huurovereenkomst, daarna lijkt er geen beleid te zijn op controle van huiseigenaren. Huiseigenaren kunnen daardoor blijven huren van de woningcorporatie, terwijl zij zelf een woning bezitten. Zo verdringen zij de mensen die wel moeilijkheden ondervinden van passende huisvesting van de sociale huurwoningen. Bovendien schuurt deze praktijk met de (statutaire) doelstelling van de woningcorporaties.

Beroep op ‘dringend eigen gebruik’

Kan in dit soort situaties worden opgetreden? Ja, de woningcorporaties kunnen een beroep doen op een opzeggingsgrond bij woonruimte uit artikel 274 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek: het ‘dringend eigen gebruik’. Voor een geslaagd beroep op deze opzeggingsgrond is onder meer een belangenafweging vereist en moet de huurder andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Die passende woonruimte hebben de wooneigenaren, omdat zij eigenaar zijn van een huis. Voor het dringende eigen gebruik vindt een belangenafweging plaats tussen het belang van de woningcorporatie om het (statutaire) doel van het huisvesten van personen die problemen ervaren bij het vinden van hun passende huisvesting enerzijds, en het belang van de huurder om deze huurwoning aan te houden anderzijds. Het resultaat van deze belangenafweging was onduidelijk, tot recentelijk de woningcorporatie Ymere met behulp van de rechter de huur van één van deze woningeigenaren heeft opgezegd.

Ymere zegt de huurovereenkomst op (ECLI:NL:RBAMS:2025:2080):

In 2025 heeft de Amsterdamse woningcorporatie Ymere een eigen huurder, die tevens huiseigenaar van twee koopwoningen is, voor de rechter gedaagd. Ymere is van mening dat zij de huurovereenkomst kan opzeggen vanwege dringend eigen gebruik. Voor deze opzegging van de huur dient Ymere te bewijzen dat bij een belangafweging niet van Ymere niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten en moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

De rechter oordeelt dat de huurder niet meer valt in de categorie huurders van het statutaire doel, omdat hij over twee woningen beschikt. Het statutaire belang wordt zo niet gediend. Het huurrecht biedt onder zulke omstandigheden voldoende ruimte voor een beroep op eigen gebruik.

De huurder voert aan dat er geen passende woonruimte is, nu de woonruimtes die hij bezit worden verhuurd. De rechter volgt dit standpunt niet, omdat een beroep op dringend eigen gebruik kan worden gedaan door de huurder. Zo heeft de huurder wel de mogelijkheid voor passende woonruimte. Daarnaast verweert de huurder zich door te stellen dat zijn woningen verhuurd worden en wanneer hij daar gaat wonen zijn huurders op straat staan. De opzegging van de huurovereenkomst leidt zo niet tot een grotere woningvoorraad. Dit klopt volgens de rechter, maar Ymere verhuurt voor relatief lage prijzen, waardoor de opzegging van de huurovereenkomst wél het statutaire doel dient.

Uit de belangenafweging komt voort dat het belang van Ymere is om het maximaal aantal woningen beschikbaar te hebben voor mensen zonder woning met een laag inkomen die afhankelijk zijn van sociale huurwoningen. Terwijl het belang van de huurder het behouden van zijn relatief goedkope huurwoning is. Het belang van de huurder vindt de rechtbank onvoldoende tegenover het maatschappelijk relevante belang van Ymere.  

Gevolgen uitspraak

De vraag is welke invloed deze uitspraak gaat hebben. Dit is pas een enkele uitspraak van de rechtbank, waardoor er geen zekerheid is dat andere rechters in gelijke gevallen dit volgen.   

Daarnaast zorgt deze opzeggingsgrond elke keer voor een belangenafweging. In dit geval was het duidelijk dat het belang van Ymere zwaarder weegt, maar er zijn omstandigheden waardoor de belangenafweging de andere kant op kan uitslaan. Bovendien bestaat de mogelijkheid dat de huurder van de woningeigenaar niet uit de woning gezet kan worden, waardoor de huiseigenaar geen passende woonruimte heeft. Dit kan voor onzekerheid zorgen bij zowel de huurders als de woningcorporaties. Deze belangenafweging is niet meegenomen in het CPB-onderzoek.

De voorzitter van Ymere heeft naar aanleiding van deze uitspraak verklaard te gaan onderzoeken of er meer van dit soort kwesties spelen. Zij horen vanuit andere woningcorporaties dat dit probleem ook bij hen speelt en zijn van plan om samen op te trekken voor opsporing van vergelijkbare cases. Volgens de rechtbank Amsterdam blijkt uit onderzoek dat er nog ongeveer 1.000 huiseigenaren met sociale huur in Amsterdam zitten. Om deze te vinden zou volgens Ymere kunnen worden gesproken met het Kadaster om eenvoudig inzicht te kunnen krijgen in het huizenbezit van huurders. Zo kunnen deze huiseigenaren makkelijker worden gevonden. De woningcorporaties dienen dan een afweging te maken of hun belang prevaleert boven het belang van de huurder. Als dat het geval is, dan kunnen de woningcorporaties de huurovereenkomst opzeggen. 

Biedt deze manier van huizengebruik de oplossing voor het huurtekort? Nee, het betreft te weinig huiseigenaren om het huurtekort op te lossen. Met deze oplossing zullen mensen zeker geholpen worden, maar het betreft een (relatief) beperkte groep.

Bovendien zorgt deze oplossing voor een grotere doorstroom van mensen richting de vrije sector. De vraag is hoeveel nut dit heeft.

Advies

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Onze advocaten staan klaar om u te adviseren! Neem contact op met een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek.