Hypotheekakte en huurverbod

Vandaag de dag zoekt een aspirant-woningkoper naar een hypotheekhouder gebaseerd op de aflossingsvoorwaarden en rente. De hypotheekakte is van eminent belang door de aanzienlijke rechten en bevoegdheden van de hypotheekhouder. Door de disbalans in de huidige, concurrerende woningmarkt, waar veel meer vraag dan aanbod is, schiet een goede oriëntatie door de aspirant-woningkoper vooraf erbij in. Terwijl de woningkoper dit wel zou moeten doen, omdat de hypotheekhouder aanzienlijke rechten en bevoegdheden heeft. Zo kan de hypotheekhouder bijvoorbeeld bepalen dat de woningkoper zijn huis niet mag verhuren.

De bevoegdheden van de hypotheekhouder

De hypotheekhouder heeft volgens de wet het recht van ‘parate executie’. Dit houdt in dat de hypotheekhouder de bevoegdheid heeft om het pand te verkopen wanneer de hypotheekgever de hypotheekakte niet naleeft.

De dusdanig vergaande rechten van de hypotheekhouder, zijn het gevolg van de aanzienlijke huurbescherming en de beperking van de mogelijkheden tot renovatie in Nederland. Hierdoor is een pand in onverhuurde toestand vaak minder waard dan een pand dat wel verhuurd is. Om dit te voorkomen nemen hypotheekhouders vaak een ‘huurbeding’ op in de hypotheekakte. Door dit beding is het niet toegestaan voor de hypotheekgever om het pand zonder voorafgaande toestemming van de hypotheekhouder te verhuren.

Maar dit beding heeft nog een andere kant. Bij overtreding van dit beding komt aan de hypotheekhouder het recht toe om de volledige hypotheeksom in één keer op te eisen en wanneer de hypotheekgever de hypotheeksom niet in een keer kan voldoen, kan het pand door de hypotheekhouder worden verkocht. Ook niet geheel onbelangrijk: de hypotheekhouder kan in bepaalde gevallen de huurovereenkomst tussen de hypotheekgever en zijn huurder beëindigen.

Het huurbeding

De wet bepaalt dat de hypotheekhouder voor de openbare verkoop van het pand de huurovereenkomst kan beëindigen, behalve als:

• Het recht van hypotheek op het pand is gevestigd nadat de huurovereenkomst is aangegaan, of als de huurovereenkomst niet op bezwarende wijze/voorwaarden tegenover de hypotheekhouder is aangegaan;
• Het voor de verkoop van het pand belangrijk is dat de huurovereenkomst blijft voortduren;
• De huurovereenkomst voldoende oplevert voor de betaling van de hypotheekhouder; én
• Het voor niemand mogelijk is om op basis van de huurovereenkomst gebruik te kunnen maken van het pand als een executoriale verkoop bekend wordt gemaakt.

Met andere woorden: wanneer er geen beperking geldt voor de hypotheekhouder omtrent de verhaalsmogelijkheden en er voldoende geld binnenkomt door het pand, dan is de huurovereenkomst niet vernietigbaar. De hypotheekgever is er hiermee nog niet vanaf, de hypotheekhouder mag immers ook het pand in de verhuurde toestand verkopen en met de winst uit verhuur de voldoening van de hypotheekschuld veiligstellen.

Meer weten?

Wilt u meer weten over het huurrecht? Neem dan contact op met onze huurrecht specialist mr. Koen Wanders of bel meteen naar +31(0) 205 210 130.