De positie van de verhuurder onder de WHOA

Sinds de inwerkingtreding van de Wet homologatie onderhands akkoord (WHOA) op 1 januari 2021, heeft het herstructureringsrecht in Nederland een belangrijke impuls gekregen. Voor ondernemingen die financieel in zwaar weer verkeren maar in de kern levensvatbaar zijn, biedt de WHOA een route om buiten faillissement om tot een akkoord te komen met schuldeisers. Dit artikel is onderdeel in een reeks van achtergrondartikelen met de gevolgen voor specifieke schuldeisers. In dit artikel staat de verhuurder centraal.

Verhuurders in de WHOA-context: schuldeiser én contractspartner

De verhuurder neemt een bijzondere plek in het herstructureringstraject in, omdat hij meerdere petten op heeft. De verhuurder is immers naast contractant (vanwege de lopende huurovereenkomst) dikwijls ook schuldeiser (vanwege achterstallige huur). Ook heeft de verhuurder vaak een (groot) belang bij het voortbestaan van de onderneming, al dan niet in afgeslankte vorm. Die dubbele rol brengt specifieke risico’s én rechten met zich mee.

De WHOA geeft een schuldenaar verstrekkende mogelijkheden die hij normaliter niet heeft. Zo kan een huurder (de schuldenaar) eenzijdig een voorstel doet tot wijziging of beëindiging van lopende overeenkomsten, inclusief huurovereenkomsten. Dat raakt direct aan de belangen van verhuurders die te maken krijgen met huurkortingen, beëindiging of opschorting van hun contractuele rechten.

Tijdens het WHOA-traject zelf moet de onderneming aantonen dat de lopende verplichtingen worden nagekomen. Dit houdt in dat de huur dus volgens het contractueel bepaalde moet worden overgemaakt aan de verhuurder, normaliter voor het ingaan van de nieuwe maand.

Eenzijdige wijziging of opzegging? Alleen onder voorwaarden

Het is belangrijk om te onderstrepen dat de WHOA géén vrijbrief biedt om de huurovereenkomst willekeurig te wijzigen of op te zeggen. Als verhuurder en huurder er niet onderling uitkomen, kan de rechter de redelijkheid van het akkoord toetsen en bekijkt of het voorstel eerlijk en evenwichtig is. In de praktijk betekent dit:

• De verhuurder moet worden meegenomen in het akkoord als hij geraakt wordt door de voorgestelde herstructurering.
• Huurbeëindiging via het akkoord kan slechts als dit “redelijkerwijs noodzakelijk” is voor het voortbestaan van de onderneming. Dit moet de huurder bewijzen.
• Compensatie voor schade door voortijdige beëindiging – zogenoemde leegstandsschade – is in principe verplicht, tenzij de verhuurder instemt met minder.

Daarbij geldt: als de verhuurder geen partij is in het akkoord, de huurovereenkomst volledig van kracht blijft. De WHOA kan geen dwangakkoord opleggen ten aanzien van derden buiten het akkoord die niet in het traject betrokken zijn.

Praktijk: wat zijn de grootste risico’s voor verhuurders?

1. Huurkortingen of betalingsuitstel

Verhuurders kunnen worden geconfronteerd met forse kortingen op de lopende huur of er kan een groot deel van de uitstaande huur komen te vervallen. Kortingspercentages op uitstaande schulden – waaronder de huurvordering van de verhuurder – van meer dan 90 procent zijn niet uitgesloten.

2. Beëindiging van de huurovereenkomst

De WHOA biedt ruimte om de huur op te zeggen, met betaling van schadevergoeding. De verhuurder heeft hierop beperkt verweer zolang de rechter oordeelt dat het akkoord evenwichtig is en alle wettelijke eisen zijn gevolgd. Bij de opzegging moet ook de beëindigingsvergoeding worden meegenomen en uitbetaald. Dit is vaak een doekje voor het bloeden, omdat ook op deze vergoeding de afslag kan gelden.

3. Afkoelingsperiode

In een WHOA-traject kan de rechter een afkoelingsperiode instellen waarin de verhuurder zijn rechten – zoals ontbinding of ontruiming – niet kan uitoefenen. Dit kan de positie van verhuurders verder uithollen, zeker als zij zich al met huurachterstanden geconfronteerd zien.

Hoe kunnen verhuurders zich wapenen?

Hoewel de WHOA duidelijk schuldenaarsgericht is, staan verhuurders niet volledig met lege handen. Enkele aandachtspunten:

• Vroegtijdig optreden: bij signalen van WHOA-voorbereiding is het zaak om juridisch advies in te winnen en indien mogelijk het overleg aan te gaan. Het is op een dergelijk moment ook mogelijk om met de huurder een gewijzigde huurovereenkomst overeen te komen, zodat het huurcontract niet wordt meegenomen in het WHOA-akkoord en de huurder bijvoorbeeld een deel van de meters inlevert, of de huurvoorwaarden gunstiger worden in ruil voor een langere huurtermijn.
• Stemstrategie bepalen: als de verhuurder wordt ingedeeld in een klasse van schuldeisers, is het cruciaal om stemgedrag te coördineren met andere verhuurders of crediteuren.
• Het bedingen van een bankgarantie of concerngarantie bij het aangaan van de huur. Het is inmiddels duidelijk dat een verhuurder die wordt betrokken bij een WHOA-procedure nog steeds een beroep kan doen op een door een derde verstrekte garantie ten behoeve van de huurder. Hiermee kan de verhuurder in ieder geval een deel van de schade verhalen op de bank of bijvoorbeeld een moedermaatschappij. (zie: ECLI:NL:RBAMS:2023:569 )
• Procedurele waarborgen bewaken: niet-naleving van de wettelijke stappen kan een homologatie onderuithalen. Hier gaat het regelmatig fout, bijvoorbeeld als verhuurders in een verkeerde klasse worden ingedeeld, als sprake blijkt te zijn van onjuiste termijnen of zelfs als de huurder helemaal niet zo’n groot risico loopt om failliet te gaan. Het is dus belangrijk om als verhuurder strak in de wedstrijd te zitten als u bij een WHOA-traject wordt betrokken, om uw belangen optimaal te borgen.
• Daarbij is een aanzienlijk nadeel voor de huurders dat als de huurovereenkomst opgezegd zou moeten worden, dit alleen kan bij een gehomologeerd akkoord. Dat betekent dat de rechter dus expliciet toestemming moet geven voor de beëindiging van het huurcontract. In de meeste gevallen streven de schuldenaren juist naar een deal waarbij 100% instemming wordt behaald, om zo kosten en onzekerheid voor te zijn.
• Tot slot is overleg met uw huurder cruciaal als de continuïteit van de huurder een groot goed is. In de praktijk zal de schuldeiser proberen om tot een overeenstemming te komen ten aanzien van de aanpassingen die nodig zijn in het huurcontract. Door deze onderhandeling te voeren en u als huurder of verhuurder bij te laten staan door een professional op dit gebied, is het mogelijk om de schade zoveel als mogelijk te beperken.

Wat zijn de gevolgen als de huur inderdaad wordt opgezegd of als ik een wijzigingsvoorstel ontvang?

In het geval dat de huurder daadwerkelijk de huur opzegt en dit aan de rechter voorlegt om toestemming te verkrijgen, is ook waakzaamheid geboden.

De huur eindigt op de dag waarop het akkoord door de rechtbank wordt gehomologeerd (aangenomen). Hierna volgt een opzegtermijn, die op instigatie van de huurder is voorgelegd. De termijn moet redelijk zijn, maar inmiddels wordt aangenomen dat een termijn van (minimaal) 3 maanden redelijk is.

Conclusie: voorzichtigheid geboden, maar geen reden tot paniek

De WHOA verandert het speelveld voor verhuurders wezenlijk, maar maakt hen niet rechteloos. Homologatie kan huurovereenkomsten doorkruisen, maar alleen als aan strikte voorwaarden is voldaan. Het is zaak voor verhuurders om scherp te blijven, hun contractuele positie in kaart te brengen en tijdig actie te ondernemen zodra zich een WHOA-traject aandient.

Bij Fruytier Lawyers in Business begeleiden wij zowel schuldenaren als schuldeisers en verhuurders bij WHOA-trajecten. Neem contact op met een van onze advocaten voor een strategisch advies op maat. Dit kan via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.