Wetten betaalbare huur, vaste huurcontracten en goed verhuurderschap, plichten en kansen voor huurders én verhuurders

De Wet betaalbare huur is bedoeld om huren transparanter en betaalbaarder te maken, de Wet vaste huurcontracten heeft tot doel zekerheid te bieden aan huurders en de Wet goed verhuurderschap richt zich op het de kop in drukken van kwalijk handelen zijdens huurders. Ingrijpende wijzigingen dus, er is veel veranderd. In de praktijk zien we echter dat zowel verhuurders als huurders (nog) niet precies weten wát er sinds 2024/2025 is veranderd, welke termijnen gelden en welke risico’s u loopt als u niets doet.

Met dit artikel hoop ik u te herinneren aan de essentie van wat er is veranderd door de belangrijkste punten kort aan te stippen.

Wat is er veranderd?

De Wet betaalbare huur introduceert voor een grote groep woningen een (uitgebreid) puntensysteem en dwingt transparantie af. Bij nieuwe huurcontracten moet worden aangetoond hoe de huurprijs zich verhoudt tot het puntenaantal (WWS). Huurders krijgen betere mogelijkheden om de aanvangshuur te laten toetsen en gemeenten hebben handhavingsbevoegdheden gekregen. De Wet vaste huurcontracten beperkt de mogelijkheid om een huurcontract voor bepaalde tijd aan te bieden. De standaard is nu huur voor onbepaalde tijd.

De Wet goed verhuurderschap introduceerde daarnaast nog een groot aantal verplichtingen voor verhuurders. De Wgv introduceerde gemeentelijke meldpunten voor huurders om overtredingen te melden, gekoppeld aan een gemeentelijk handhavingssysteem. Verhuurders staan daarom vanaf inwerkingtreding bloot aan het risico dat nalatigheid en kwaad handelen in de private sfeer van de huurovereenkomst kan leiden tot bestuurlijk handhaven (boetes).

Belangrijke data (inwerkingtreding)

Op 1 juli 2024 trad de Wet betaalbare huur in werking. Nieuwe huurcontracten moeten vanaf deze datum aansluiten bij de maximale huur die hoort bij het puntenaantal. Voor middenhuur geldt de dwingende maximering van de prijs voor contracten die vanaf 1 juli 2024 zijn afgesloten. Een hogere prijs afspreken voor een huurwoning met 186 WWS punten of lager is verboden. Tevens per 1 juli 2024 werd de eerder bestaande mogelijkheid om standaard huurcontracten aan te gaan voor bepaalde tijd afgeschaft (zelfstandige woonruimte voor 2 jaren en onzelfstandige woonruimten voor 5 jaren).

Vanaf 1 januari 2025 zijn gemeenten gestart met handhaving, o.a. bij te hoge aanvangshuren, maar ook bij andere overtredingen van de Wet goed verhuurderschap. Vanaf deze datum is ook een puntentelling bij elk nieuw huurcontract verplicht als informatie aan de huurder, een verplichting die eerst zou ingaan per 1 juli 2024, maar door de eerste kamer werd de inwerkingtreding van die plicht met 6 maanden uitgesteld. Dat laat echter de regulering van de maximale prijs voor middenhuur per 1 juli 2024 onverlet.

Nieuw: verplicht de puntentelling delen met de huurder

Verhuurders moeten bij elk nieuw huurcontract een overzicht van de puntentelling (WWS) en de daarbij behorende maximaal redelijke (aanvang)huur verstrekken. Dit geldt voor sociale én middenhuur en ook wanneer het puntenaantal zó hoog is dat de woning (nog) in de vrije sector valt. Praktisch: voeg een pdf van de Huurprijscheck toe aan de huurovereenkomst en verwijs ernaar in het contract zelf.

Waarom dit belangrijk is

Zonder puntentelling loopt u als verhuurder handhavingsrisico (boete/dwangsom via de gemeente) en is het lastiger te onderbouwen dat de gevraagde huur redelijk is. Voor huurders is de puntentelling hét startpunt om te controleren of de huur klopt.

Ontbreekt de puntentelling of wijkt de huur te veel af van het WWS? Dan kan:

• de Huurcommissie de huur met terugwerkende kracht (vanaf de start van het contract) verlagen;
• de gemeente bestuursrechtelijk optreden (bijvoorbeeld een boete opleggen);
• de verhuurder in verdere discussies/geschillen bewijsrechtelijk op achterstand komen.

Let op: 6-maanden-deadline voor huurders

Huurders kunnen de aanvangshuurprijs binnen 6 maanden na ingangsdatum laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt de aanvangshuur te hoog, dan wordt de huur verlaagd met terugwerkende kracht tot de start van het contract. Wacht dus niet te lang: noteer de ingangsdatum en dien op tijd een verzoek in.

Bent u te laat? Dan kunt u nog steeds naar de huurcommissie. De huur wordt dan echter niet vanaf het begin van de huurovereenkomst verlaagd. Oplettendheid en een proactieve houding kan, en in veel gevallen zal het duizenden euro’s schelen.

Wat betekent dit concreet voor u?

Verhuurt u? Laat uw huurcontracten en verhuurproces updaten. Biedt geen contracten meer aan als u niet voor onbepaalde tijd wilt verhuren, gebruik een standaard bijlage voor de puntentelling, een duidelijke verwijzing in het contract, doe steeds voor ieder nieuw contract een check of de puntentelling nog klopt en doe (indien nodig) een prijsaanpassing vóór ondertekening. Dit beperkt boeterisico’s en procedures.

Huurt u? Bij een nieuw contract (vanaf 1 juli 2024) raad ik u aan om te vragen vraag om de puntentelling. Wees kritisch, check het rapport en controleer de maximale redelijke huur. Twijfelt u? Laat uw (aanvang)huur door ons toetsen en verlies vooral de 6-maanden-termijn niet uit het oog!

Hoe helpen wij?

Bij Fruytier Lawyers in Business begeleiden wij verhuurders bij het inrichten van een correct verhuurproces (templates, bijlagen, WWS-check, communicatie met gemeente/Huurcommissie). Ook staan we verhuurders bij als er al een probleem is ontstaan. Zelfs in situaties die uitzichtloos lijken is er vaak toch een oplossing.

Natuurlijk staan wij ook huurders bij in het toetsen en zo nodig het bewerkstelligen van een verlaging van de aanvangshuur. Snel, pragmatisch en met oog voor de praktijk.

Vragen of twijfel? Kom langs

Wilt u zeker weten dat uw contracten voldoen, wilt u als huurder uw aanvangshuur laten toetsen of heeft u andere huur gerelateerde problemen? Neem contact op via de mail, telefoon of het contactformulier voor een vertrouwelijk en vrijblijvend eerste gesprek. Onze deskundige huurrechtadvocaten helpen u verder. Dan weet u binnen no-time waar u aan toe bent en voorkomt u gedoe en gemiste maanden huurverlaging achteraf.