Wat elke woningverkoper en -koper moet weten over de fundering: nieuwe verplichtingen bij vastgoedtransacties.

Wie een woning koopt of verkoopt, denkt al snel aan de vraagprijs, de ligging of de staat van het dak. Wat zich onder de grond bevindt, verdwijnt echter gemakkelijk naar de achtergrond. Toch vormt de fundering letterlijk het fundament van elke vastgoedtransactie. Een gebrekkige fundering kan leiden tot tienduizenden euro’s aan herstelkosten, langdurige procedures en aanzienlijke waardevermindering van een woning.

De vastgoedmarkt reageert op deze realiteit. Sinds 1 april gelden er nieuwe verplichtingen: taxateurs zijn voortaan gehouden om in ieder taxatierapport ook een beoordeling van de funderingssituatie op te nemen in het vernieuwde model Taxatierapport Woonruimte. Een belangrijke stap die zowel kopers als verkopers raakt — en waarmee de vastgoedpraktijk rekening moeten houden.

Vanaf 1 april 2026 bevat elk taxatierapport van een woning informatie over de fundering. 

Vereniging Eigen Huis noemt dit een belangrijke stap, maar stelt ook dat omdat deze informatie pas laat in het koopproces naar voren komt dit een risico vormt nu een verhoogd funderingsrisico gevolgen kan hebben voor de financiering en het verdere verloop van de aankoop.

Voor geldverstrekkers is een woning immers het onderpand van de hypotheek. Door betere en duidelijkere informatie over funderingsrisico’s kunnen banken deze risico’s beter meewegen bij het verstrekken van een hypotheek.

Huizenkopers moeten daarom eerder duidelijkheid krijgen over de fundering van de woning die ze kopen, vindt Vereniging Eigen Huis.

Welke risico’s schuilen er in een fundering?

Funderingsproblemen ontstaan zelden van de ene op de andere dag. Ze ontwikkelen zich geleidelijk, vaak onzichtbaar, totdat de schade manifest wordt. De meest voorkomende oorzaken zijn:

• Bodemdaling door veenoxidatie of zetting van de ondergrond
• Houtrot bij houten funderingspalen als gevolg van een wisselende grondwaterstand
• Grondwaterstandschommelingen door droogte of klimaatverandering
• Veroudering van betonnen of gemetselde funderingselementen

De gevolgen zijn tastbaar: scheuren in muren en plafonds, verzakkingen van vloeren, deuren en ramen die niet meer sluiten, en in ernstige gevallen structurele instabiliteit. Juist omdat deze gebreken zich lange tijd aan het oog kunnen onttrekken, is het risico bij woningtransacties groot.

De juridische verhouding tussen koper en verkoper

De mededelingsplicht van de verkoper

In het Nederlandse vastgoedrecht rust op de verkoper een actieve mededelingsplicht. Dit houdt in dat bekende gebreken — waaronder funderingsproblemen — tijdig en volledig aan de koper moeten worden gemeld. De verkoper kan zich niet verschuilen achter de stelling dat hij niets heeft gezegd als hij wist, of redelijkerwijs had kunnen weten, dat de fundering risico’s vertoonde.

Nalaten kan vergaande gevolgen hebben: de koper kan in dat geval aanspraak maken op schadevergoeding, gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst of, in ernstige gevallen, volledige vernietiging van de koop op grond van bedrog of dwaling.

De onderzoeksplicht van de koper

Tegelijkertijd heeft de koper een eigen verantwoordelijkheid. Van een koper wordt verwacht dat hij actief onderzoek doet naar de staat van de woning. Een bouwkundige keuring is daarbij een voor de hand liggend instrument, zeker bij oudere woningen of panden in gebieden met een verhoogd funderingsrisico.

In de rechtspraktijk weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Toch kan een koper die evident voor de hand liggende signalen negeert, zijn rechtspositie verzwakken wanneer hij naderhand aanspraak maakt op herstel of schadevergoeding.

De nieuwe taxatieverplichting: risicocategorieën A t/m E

De kern van de nieuwe regels is de invoering van een gestandaardiseerde risico-indeling voor funderingen. Taxateurs zijn verplicht de fundering van een woning te classificeren in één van vijf categorieën:

Deze categorisering biedt kopers direct inzicht in de funderingssituatie van een woning, zonder dat zij zelf hoeven te interpreteren wat bepaalde technische bevindingen betekenen.

Wanneer is een QuickScan vereist?

Bij woningen die worden ingedeeld in categorie D of E wordt een zogenoemde QuickScan geadviseerd. Dit is een verkennend funderingsonderzoek waarbij op basis van beschikbare gegevens en een beperkte inspectie wordt vastgesteld of er aanwijzingen zijn voor structurele problemen.

Een QuickScan vervangt geen volledig funderingsonderzoek. Het dient als eerste filter: wanneer de QuickScan aanleiding geeft tot zorg, volgt in de regel uitgebreider technisch onderzoek. Voor kopers en hun adviseurs is het van belang dit onderzoek tijdig in het aankoopproces te positioneren — bij voorkeur vóór het tekenen van de koopovereenkomst.

Het funderingsvoorbehoud: contractuele bescherming voor de koper

Een praktisch instrument om het funderingsrisico contractueel te beheersen, is het funderingsvoorbehoud. Dit beding in de koopovereenkomst geeft de koper het recht de koop te ontbinden — of de prijs te heronderhandelen — wanneer uit nader onderzoek blijkt dat de fundering gebreken vertoont of een verhoogd risico op schade aanwezig is.

Het voorbehoud biedt de koper een juridisch vangnet en voorkomt dat hij na het passeren van de akte geconfronteerd wordt met onvoorziene, hoge herstelkosten. Voor verkopers biedt een goed geformuleerd voorbehoud ook duidelijkheid: het dwingt tot transparantie en voorkomt later aansprakelijkheidsrisico’s.

Praktisch advies: Formuleer het funderingsvoorbehoud zo concreet mogelijk. Vermeld welk type onderzoek wordt uitgevoerd, binnen welke termijn en op basis van welke uitkomst de ontbinding kan worden ingeroepen. Vage bedingen leiden in de praktijk tot discussie.

Wat betekent dit voor de vastgoedpraktijk?

De nieuwe taxatieverplichtingen zijn meer dan een administratieve aanpassing. Ze markeren een verschuiving in de manier waarop funderingsinformatie in woningtransacties wordt behandeld: van een onderbelicht detail naar een standaard onderdeel van het verkoopproces.

Voor juridisch adviseurs betekent dit dat zij hun cliënten — zowel kopers als verkopers — proactief moeten wijzen op:

• De inhoud en reikwijdte van het taxatierapport
• De risicocategorie van de betreffende woning
• De noodzaak van een QuickScan bij categorie D of E
• De mogelijkheid en wenselijkheid van een funderingsvoorbehoud

Een gedegen voorbereiding vermindert het risico op geschillen achteraf en bevordert een transparante vastgoedtransactie.

Veelgestelde vragen (Q&A)

Wat zijn de nieuwe regels voor taxatierapporten per 1 april?

Sinds 1 april moeten taxateurs in ieder taxatierapport informatie opnemen over de staat van de fundering. De fundering wordt ingedeeld in een risicocategorie van A (laag risico) tot en met E (vastgesteld probleem).

Wat betekent categorie D of E in een taxatierapport?

Een indeling in categorie D of E duidt op een verhoogd risico of een reeds vastgesteld funderingsprobleem. In dat geval wordt een QuickScan geadviseerd om de aard en ernst van het probleem nader te bepalen.

Wat is een QuickScan voor funderingen?

Een QuickScan is een verkennend onderzoek naar de staat van de fundering. Op basis van beschikbare gegevens en een beperkte inspectie wordt beoordeeld of er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen. Het is geen volledig funderingsonderzoek.

Is de verkoper verplicht funderingsproblemen te melden?

Ja. Op grond van de mededelingsplicht is de verkoper verplicht bekende gebreken, waaronder funderingsproblemen, actief te melden aan de koper. Verzwijging kan leiden tot aansprakelijkheid voor schade.

Wat is een funderingsvoorbehoud en wanneer is het zinvol?

Een funderingsvoorbehoud is een beding in de koopovereenkomst dat de koper het recht geeft de koop te ontbinden of te heronderhandelen als uit funderingsonderzoek blijkt dat er problemen zijn. Het is zinvol bij iedere woning waarbij funderingsrisico’s niet op voorhand kunnen worden uitgesloten.

Moet een koper zelf funderingsonderzoek laten uitvoeren?

De koper heeft een eigen onderzoeksplicht. Een bouwkundige keuring, al dan niet gecombineerd met een QuickScan, is een effectief middel om de funderingssituatie voorafgaand aan de koop in kaart te brengen.

Wat zijn de gevolgen als een verkoper funderingsproblemen verzwijgt?

De koper kan aanspraak maken op schadevergoeding, gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst of vernietiging van de koop wegens dwaling of bedrog, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem contact op met een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee!