Uw grond in de tuin van de buren, wat is uw recht?

Het kan iedereen overkomen. Na inschakeling van het Kadaster blijkt dat de schutting niet op de erfgrens staat zoals die door het Kadaster is geregistreerd. De buren gebruiken een deel van uw tuin, of andersom. In de meeste gevallen zijn er wel afspraken te maken, de schutting wordt opgeschoven, of er wordt een som betaald.

Soms staat die schutting er al zo lang dat nooit iemand heeft vermoed dat het niet klopte. Vaak bestond de schutting al toen de huidige bewoners er kwamen wonen. Zij wisten niet beter en hebben dus eigenlijk ‘voor de grond betaald’ bij de koop.

In zulke gevallen ontstaat er twijfel. Klopt de grens in het Kadaster wel? Of zijn de buren inmiddels eigenaar geworden? In dit artikel leggen we op zo eenvoudig mogelijke wijze uit hoe dit juridisch werkt. We werken voor dit stuk met een voorbeeldsituatie waarin na een meting van het Kadaster blijkt dat een strook van uw perceel achter de schutting, in de tuin van de buren ligt.

Verjaring

Na verloop van tijd kunt u het eigendom van het stuk grond aan de andere kant van de schutting verliezen. Dat proces heet verjaring. De vordering die wordt ingesteld om het eigendom terug te krijgen wordt dan afgewezen vanwege het verstrijken van de tijd.

Belangrijk blijkt te benadrukken dat de hoofregel is dat na de constatering dat de strook in het Kadaster bij uw perceel hoort, die in principe terug moet worden gegeven door de buren, of door de buren moet overgenomen worden in overleg.

Om een beroep te kunnen doen op verjaring moeten de buren dus komen met bewijs over hoe de situatie in het verleden zat. Zonder bewijs zal de rechter hen gewoon veroordelen de schutting te verplaatsen.

Meestal 20 jaren

In het algemene Nederlandse recht zijn er twee varianten van verjaring. Ten eerste is er verkrijgende verjaring. Artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat iemand die te goeder trouw onafgebroken voor 10 jaren de bezitter is van een onroerende zaak het (eigendoms)recht daarop krijgt.

Voor onroerend goed is deze situatie in Nederland tegenwoordig meestal niet meer relevant. Uit de rechtspraak blijkt namelijk dat de rechter vindt dat je niet te goeder trouw bent als je niet als eigenaar bent aangeduid in de Basisregistratie Kadaster.

Daarom blijft de andere vorm van verjaring over, de extinctieve verjaring. Die verjaring is gebaseerd op de verjaring (extinctie) van de revindicatievordering van de eigenaar. In Nederland geldt in het kader van de rechtszekerheid, een algemene achtervangtermijn van 20 jaren voor het verjaren van rechtsvorderingen. Dat betekent dat de persoon die het recht krijgt om de rechter te vragen in te grijpen uiterlijk binnen 20 jaren dat recht moet hebben gebruikt.

Werking verjaring

De extinctieve verjaring werkt anders. De termijn van 20 jaren begint te lopen op het moment dat de eigenaar het bezit is verloren. In ons voorbeeld is dat in principe wanneer de schutting is geplaatst en waardoor u of uw rechtsvoorganger als eigenaar niet meer bij uw grond kon komen. Het is degene die op het moment dat de twintig jaren zijn verstreken bezitter is van de grond, dus de grond op een naar buiten toe kenbare wijze gebruikt als zijn grond, die de eigenaar wordt. Er is geen periode van onafgebroken bezit nodig.

Bij extinctieve verjaring speelt wel nog mee dat het onrechtmatig kan zijn om grond in bezit te nemen en te houden terwijl je weet dat die grond niet van jou is. De Hoge Raad heeft in een arrest uit 2017 bepaald dat er dan een schadevergoeding moet worden betaald. In het voorbeeld zou u in een procedure waarschijnlijk primair de verjaring ontkennen en subsidiair de buren voor een schadevergoeding aanspreken. Er is dan vaak voor de buren een extra reden om aan tafel te komen.

Onjuistheden in de Basisregistratie Kadaster

Naast de mogelijkheid dat de strook gewoon terug moet, of dat de strook door verjaring eigendom van de buren is geworden kan het ook zo zijn dat het fout is gegaan bij het Kadaster. Het uitgeven, meten en registreren van percelen is en blijft mensenwerk en in al die stappen kunnen fouten worden gemaakt. 

In de Basisregistratie Kadaster zijn de grenzen van alle percelen in Nederland geregistreerd. Tegenwoordig gaat dat op basis van digitale coördinaten, wat het mogelijk maakt heel precies met GPS de grenzen in de ruimte uit te zetten.

Rechten getekend met potlood op papier

Wat daarbij belangrijk is om te beseffen is dat we in Nederland al heel lang rechten uitgeven en grenzen registeren. Veel rechten bestaan al langer dan 100 jaren, en zijn eens uitgegeven op basis van papieren tekeningen en in het veld uitgezette scheringslijnen (houten paaltjes met een draad ertussen gespannen). Dat ging niet altijd goed.

Uit mijn praktijk ken ik meerdere voorbeelden van grenzen in het kadaster die niet juist waren. Bijvoorbeeld in een situatie waar de tekeningen nooit overeenstemden met de daadwerkelijke situatie, waar perfect rechthoekige percelen werden uitgegeven op een dijk die kromloopt.

Archiefwerk en de procedure bij het Kadaster

Het achterhalen van dergelijke fouten vergt een duik in papieren archieven, in documenten die vele tientallen, of zelfs meer dan honderd jaar oud zijn. In Nederland ligt bij gemeenten en waterschappen verassend veel informatie, waarschijnlijk ook over uw perceel. Naast nuttig, kan het ook leuk zijn om in die archieven te duiken. Zo kunt u precies achterhalen hoe uw perceel en de bebouwing daarop zijn ontstaan.

Onjuistheden in de Basisregistratie kunnen worden gemeld bij het Kadaster via een formulier. Hier start dan een bestuursrechtelijke procedure door. Het aan de kaak stellen van fouten in de Basisregistratie Kadaster kan ook in het kader van een civiele procedure. Als het een ingewikkeldere situatie betreft die meer uitleg nodig heeft, met meer losse eindjes, dan is de burgerlijke rechter zeker te overwegen.

Conclusie

Indien u erachter komt dat de erfgrens op een andere plek ligt dan zoals die zou moeten liggen in het kadaster is het zaak snel te handelen. Neem eerst contact op met uw buren, vaak kan er in goed overleg een fijne oplossing worden gevonden. Soms is de situatie te ingewikkeld of komt u er gewoon niet uit. Bel ons dan direct of vul het contactformulier in. Wij bestuderen uw situatie voor u en helpen u de zaak met vaart op te pakken.