Hospitaverhuur: vergeet proefperiode van 9 maanden niet!

Sinds de Wet vaste huurcontracten geldt als uitgangspunt weer dat woonruimte voor onbepaalde tijd wordt verhuurd. De oude standaardmogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor maximaal 2 jaren en onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaren tijdelijk te verhuren, is in veel gevallen verdwenen. Voor verhuurders is dat een belangrijke verandering, omdat een verkeerd gekozen huurcontract grote gevolgen kan hebben.

Bij hospitaverhuur speelt dat risico extra sterk. De verhuurder woont zelf in de woning en deelt vaak voorzieningen met de huurder. Dan gaat het niet alleen om de vraag of de huur op tijd wordt betaald, maar ook om de vraag of samenleven in één woning in de praktijk goed gaat.

Juist daarvoor biedt artikel 7:232 lid 2 BW een belangrijke mogelijkheid. Deze bepaling geeft bij hospitaverhuur een proefperiode van 9 maanden. Die periode kan voor verhuurders het verschil maken tussen een werkbare oplossing en een situatie waar zij nog jarenlang aan vastzitten.

Waarom de proefperiode zo belangrijk is

Wie een kamer in de eigen woning verhuurt, laat iemand toe in de privésfeer. Dat is wezenlijk anders dan de verhuur van een zelfstandige woning aan iemand die ergens anders woont. Een hospitaverhuurder moet erop kunnen vertrouwen dat de huurder betrouwbaar is, afspraken nakomt en rekening houdt met het gedeelde gebruik van de woning.

Op papier kan een kandidaat-huurder heel geschikt lijken. In de praktijk kan pas na enige tijd blijken of het ook echt werkt. Denk aan het delen van keuken, badkamer, gang, geluid, bezoek, schoonmaak en dagelijkse omgang.

De proefperiode is bedoeld om precies die praktijk te kunnen beoordelen. De verhuurder krijgt de gelegenheid om te ervaren of de huurder past binnen de woning en of het gezamenlijke gebruik van de woonruimte goed verloopt. Dat maakt deze regeling voor hospitaverhuurders bijzonder waardevol.

Hoe de proefperiode werkt

Bij hospitaverhuur kan de verhuurder de huurovereenkomst gedurende de eerste 9 maanden beëindigen zonder dat daarvoor een gewone wettelijke opzeggingsgrond hoeft te worden gebruikt. Dat betekent dat de verhuurder in die periode niet hoeft te noemen, laat staan aan te tonen dat sprake is van bijvoorbeeld slecht huurderschap, dringend eigen gebruik of een andere specifieke opzeggingsgrond uit de wet.

Dat is een belangrijke uitzondering op de normale huurbescherming. Normaal gesproken kan een huurder van woonruimte niet zomaar worden geconfronteerd met een beëindiging van de huur. Bij hospitaverhuur heeft de wetgever erkend dat eerst moet kunnen worden onderzocht of het samenwonen in één woning verantwoord en werkbaar is.

De regeling geldt niet onbeperkt. De ruimte om zonder wettelijke opzeggingsgrond op te zeggen bestaat alleen in de eerste 9 maanden. Wie te lang wacht, kan deze mogelijkheid kwijtraken.

Wachten kan de mogelijkheid laten vervallen

Het grootste risico voor hospitaverhuurders is dat zij de proefperiode niet actief bewaken. Als er twijfels ontstaan over de huurder, het betalingsgedrag of de onderlinge verhouding, is het verstandig om niet af te wachten tot het vanzelf beter wordt. Na het verstrijken van de eerste 9 maanden verandert de juridische positie namelijk ingrijpend.

De opzegging moet de huurder vóór het einde van de periode van 9 maanden hebben bereikt. Het is dus niet genoeg dat de verhuurder op de laatste dag besluit dat hij wil opzeggen. De verhuurder moet kunnen bewijzen dat de opzegging op tijd door de huurder is ontvangen.

Om die reden is een gewone brief of e-mail risicovol. De wet schrijft voor dat de opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot moet worden gedaan. In de praktijk verdient een deurwaardersexploot vaak de voorkeur, omdat daarmee veel beter kan worden bewezen wanneer en op welke wijze de opzegging is uitgebracht.

Houd rekening met de opzegtermijn

Ook tijdens de proefperiode moet de verhuurder de juiste opzegtermijn in acht nemen. Voor deze opzegging geldt een opzegtermijn van 3 maanden. Dat betekent dat de verhuurder weliswaar binnen de eerste 9 maanden gebruik kan maken van de bijzondere mogelijkheid, maar dat de beëindiging pas na afloop van de opzegtermijn plaatsvindt.

Dat vraagt om tijdig handelen. Als de verhuurder pas laat in de proefperiode twijfels krijgt, is snelle actie noodzakelijk. Niet omdat de huur direct eindigt, maar omdat de opzegging zelf de huurder op tijd moet bereiken.

Voor hospitaverhuurders is het daarom verstandig om al bij het aangaan van de huurovereenkomst een duidelijke datum in de agenda te zetten. Ruim vóór het einde van de 9 maanden moet worden beoordeeld of de verhuur wordt voortgezet. Als er zorgen zijn, is het verstandig om direct juridisch advies in te winnen.

Na 9 maanden geldt de huurbescherming volledig

Na het verstrijken van de eerste 9 maanden geldt de gewone huurbescherming volledig. De verhuurder kan de huurovereenkomst dan niet meer beëindigen enkel omdat het samenwonen tegenvalt of omdat hij alsnog twijfelt aan de huurder. Vanaf dat moment is beëindiging in beginsel alleen mogelijk als een wettelijke opzeggingsgrond aanwezig is.

Voor hospitaverhuur bestaat na die periode nog wel een extra opzeggingsgrond, in artikel 7:274, lid 1 onder h BW. Daarbij kan een belangenafweging plaatsvinden tussen het belang van de verhuurder bij beëindiging en het belang van de huurder bij voortzetting van de huur. Dat is echter wezenlijk iets anders dan de vrije mogelijkheid om binnen de eerste 9 maanden op te zeggen.

Na de proefperiode is de verhuurder afhankelijk van de wettelijke systematiek. Als de huurder niet instemt met de opzegging, eindigt de huurovereenkomst niet door alleen een brief van de verhuurder. Dan is een procedure bij de rechter nodig. Procedures zijn kostbaar, onzeker en duren lang. Na ongebruikt verstrijken van de proefperiode is dat echter niet meer te vermijden.

Soms komt de verhuurder er niet meer vanaf

Als geen wettelijke opzeggingsgrond aanwezig is, kan de rechter de beëindiging weigeren. In dat geval loopt de huurovereenkomst door, ook als de verhuurder de situatie in de eigen woning als belastend ervaart. Dat maakt de eerste 9 maanden bij hospitaverhuur zo belangrijk.

Het risico is in de praktijk groot, omdat verhuurders vaak pas laat hulp zoeken. Zij proberen het eerst zelf op te lossen, maken mondeling afspraken of wachten af of de situatie verbetert. Dat is begrijpelijk, maar juridisch kan wachten precies het probleem veroorzaken.

Vooral bij studenten en particuliere hospitaverhuurders komt het voor dat de juridische gevolgen worden onderschat. Een kamer verhuren lijkt laagdrempelig, maar de huurbescherming kan na korte tijd vergaand zijn. Wie de proefperiode niet goed benut, kan vast komen te zitten aan een huurovereenkomst die alleen nog via de rechter kan eindigen, of na betaling van een flinke afkoopsom.

Laat de proefperiode niet ongebruikt voorbijgaan

De proefperiode bij hospitaverhuur is geen formaliteit. Het is een belangrijke wettelijke mogelijkheid om te onderzoeken of de huurder betrouwbaar is en of het delen van de woning in de praktijk lukt. Voor verhuurders die een kamer in hun eigen woning verhuren, is dit vaak de enige fase waarin nog relatief eenvoudig kan worden bijgestuurd.

Daarbij komt het aan op timing en zorgvuldigheid. De opzegging moet op de juiste manier worden gedaan, de termijn van 3 maanden moet worden gerespecteerd en de huurder moet de opzegging vóór het einde van de eerste 9 maanden hebben ontvangen. Juist op die punten gaat het in de praktijk vaak mis.

Bent u hospitaverhuurder en twijfelt u of u de huur wilt voortzetten? Of loopt de proefperiode binnenkort af en wilt u weten of u nog op tijd kunt handelen? Neem dan direct contact met ons op. Een van onze advocaten met expertise op het gebied van huurrecht kan snel beoordelen welke stappen nodig zijn en hoe u voorkomt dat een tijdelijke twijfel verandert in een langdurig probleem.