Discussie over huurprijswijzigingsbedingen toch nog niet beslecht

De discussie over huurprijswijzigingsbedingen in vrije sector huurovereenkomsten leek eind 2024 voor een belangrijk deel beslecht. De Hoge Raad oordeelde toen dat een jaarlijkse huurverhoging bestaande uit CPI-indexatie met daarbovenop een opslag van maximaal 3 procent in het algemeen niet oneerlijk is. Mijn collega Koen Wanders schreef daar eerder al een artikel over onder de titel “Hoge Raad komt met verlossend antwoord over de gewraakte huurverhogingsbedingen”.

Toch is het laatste woord kennelijk toch nog niet gezegd. Nadien zijn namelijk in 2025 door het Hof Van Justitie van de Europese Unie twee arresten gewezen die mogelijk de andere kant op wijzen. De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft daarom in een vonnis van 28 april 2026 aangekondigd prejudiciële vragen te willen stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. Die vragen gaan opnieuw over de vraag of huurprijswijzigingsbedingen met CPI plus een opslag oneerlijk kunnen zijn.

Waarom deze nieuwe vragen ertoe doen

De zaak gaat over huurders van zelfstandige woonruimte in de vrije sector. In hun huurovereenkomsten stond dat de huur jaarlijks werd verhoogd met het door het CBS gepubliceerde inflatiepercentage, vermeerderd met een opslag van maximaal 7 procent. Het beding in kwestie bevatte verder:

• de toelichting op de wijze waarop de opslag wordt vastgesteld, namelijk op basis van de WOZ-waarden van het gehuurde;
• een bepaling dat de huurverhoging ook geldt zonder afzonderlijke mededeling van de verhoging; en
• een voorbehoudt dat de verhuurder te allen tijde ingeval van hyperinflatie of deflatie de huur mag aanpassen aan de marktconforme huur als zij dat wenselijk acht.

Het gaat om een opmerkelijk beding. Een beding dat zo’n flexibiliteit biedt aan verhuurders om de huurprijs aan te passen heb ik in mijn praktijk nog niet eerder gezien. Volgens de huurders is het beding dan ook oneerlijk in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Zij stellen daarom dat het buiten toepassing gelaten dient te worden, en dat zij te veel betaalde huur kunnen terugvorderen. De verhuurder stelt juist dat het beding nodig is om de huurprijs over een langere periode te laten aansluiten bij kostenontwikkelingen en marktontwikkelingen.

Dat is geen academische discussie. Als een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is, kan dat betekenen dat huurverhogingen uit het verleden geen standhouden. In sommige gevallen kan dat leiden tot terugbetalingsvorderingen of discussie over de huurprijs die nu nog verschuldigd is.

De Hoge Raad gaf verhuurders eerder lucht

De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 dat het indexatiebeding en het opslagbeding afzonderlijk kunnen worden beoordeeld. Een indexatiebeding heeft volgens de Hoge Raad een andere functie dan een opslagbeding. Indexatie compenseert geldontwaarding, terwijl een opslag kan dienen om andere kostenstijgingen of waardeontwikkeling op te vangen.

Daarbij oordeelde de Hoge Raad dat een opslag van maximaal 3 procent boven op de CPI in beginsel niet oneerlijk is. Dat was voor verhuurders goed nieuws. De gevreesde situatie waarin op grote schaal huurverhogingen moesten worden terugbetaald, leek daarmee voor een groot deel afgewend.

Maar de kantonrechter in Amsterdam vraagt zich nu af of deze benadering wel volledig in lijn is met het Unierecht. Juist omdat het Europese consumentenrecht uiteindelijk door het Hof van Justitie wordt uitgelegd, kan het antwoord uit Luxemburg grote gevolgen hebben. De partijen kregen in het vonnis nog de gelegenheid tot 26 mei om zich uit te laten over de door de rechter voorgestelde vragen. Ik neem echter aan dat de vragen zoals in het vonnis worden geformuleerd min of meer in gelijke vorm zullen worden gesteld aan het Hof. Wordt vervolgd dus.

Splitsen of toch als één geheel beoordelen?

Een kernvraag is of een bepaling die zowel indexatie als een opslag bevat, wel zomaar in twee onderdelen mag worden gesplitst. De Hoge Raad vond eerder van wel. De kantonrechter wil nu weten of het Unierecht zich daartegen verzet.

Ook vraagt de kantonrechter of het cumulatieve effect van beide onderdelen voldoende moet worden meegewogen. Anders gezegd: ook als indexatie en opslag afzonderlijk begrijpelijk zijn, kan de combinatie daarvan voor de huurder alsnog te zwaar uitpakken.

Dat punt is in de praktijk relevant. Een opslag van enkele procenten lijkt op papier overzichtelijk, maar werkt ieder jaar door in de huurprijs. Zeker bij een langere huurperiode kan het verschil tussen alleen indexatie en indexatie plus opslag fors oplopen.

Transparantie, opzegging en de woningmarkt

De Amsterdamse kantonrechter stelt daarnaast vragen over de transparantie van dergelijke bedingen. Moet in het contract zelf staan waarom de verhuurder de huur boven op de CPI mag verhogen? Of mag de verhuurder die redenen later in een procedure alsnog toelichten?

Ook de positie van de huurder speelt een belangrijke rol. In veel huurcontracten kan de huurder juridisch gezien opzeggen als hij de hogere huur niet wil betalen. Maar de kantonrechter vraagt zich af of dat in een krappe woningmarkt wel een reële mogelijkheid is.

Dat is een begrijpelijke vraag. Zeker voor ouderen, huurders met een vast inkomen of huurders in grote steden kan verhuizen in de praktijk nauwelijks een optie zijn. De kantonrechter wil weten of zulke omstandigheden moeten meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is.

Let op bij bestaande en nieuwe huurcontracten

Voor verhuurders betekent deze ontwikkeling dat voorzichtigheid geboden blijft. Het arrest van de Hoge Raad biedt belangrijke houvast, maar sluit nieuwe discussie dus zeker niet uit. Met name bedingen met een opslag hoger dan 3 procent, onduidelijke criteria of een bepaling dat de verhoging ook geldt zonder afzonderlijke mededeling verdienen aandacht.

Voor huurders kan deze ontwikkeling juist aanleiding zijn om bestaande huurverhogingen nog eens kritisch te laten beoordelen. Dat geldt vooral als de huur jarenlang is verhoogd met CPI plus een opslag en onduidelijk is waarom of hoe die opslag is toegepast.

Ook woningcorporaties en professionele verhuurders doen er verstandig aan hun modelcontracten opnieuw tegen het licht te houden. De discussie verschuift van de vraag of een opslag altijd verboden is, naar de vraag of het concrete beding voldoende duidelijk, evenwichtig en controleerbaar is.

Relevant voor u? Bel ons

Heeft u als huurder, particuliere verhuurder of woningcorporatie te maken met een huurprijswijzigingsbeding met CPI plus opslag? Dan is het verstandig om niet te wachten tot de discussie verder escaleert.

Wij beoordelen graag of uw huurcontract of modelcontract juridisch houdbaar is, of dat er aanleiding bestaat om huurverhogingen aan te vechten of juist beter te onderbouwen. Bel ons vrijblijvend, of vul ons contactformulier in. Een van onze advocaten met expertise op het gebied van huurrecht denkt graag met u mee.