Huurovereenkomst bepaalde tijd
De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Waar tijdelijke contracten ooit ruim inzetbaar waren, is tegenwoordig het vaste huurcontract voor onbepaalde tijd weer het uitgangspunt. Deze pagina biedt tijdloze, praktische informatie over wanneer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd nog wél kan, hoe u die zorgvuldig vormgeeft en welke valkuilen u voorkomt. Zo weet u als verhuurder of huurder waar u aan toe bent – ook als uw situatie om flexibiliteit vraagt.
Vaste huurcontracten als norm
Bij de verhuur van woonruimte is het contract voor onbepaalde tijd de standaard. De generieke mogelijkheid om nieuwe tijdelijke woonhuurovereenkomsten af te spreken (tot twee jaar voor zelfstandige woonruimte en tot vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte) is vervallen voor nieuwe contracten. Dat betekent dat u een tijdelijk contract alleen nog kunt sluiten binnen de wettelijke uitzonderingen, zoals een diplomatenclausule, tijdelijke verhuur met vergunning op grond van de Leegstandwet, een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is of een doelgroepenregeling (waaronder campuscontracten).
Het stapelen van kortlopende contracten (de zogenoemde draaideurconstructie) is niet toegestaan. Wordt toch met opvolgende tijdelijke contracten gewerkt zonder wettelijke basis, dan loopt u het risico dat de overeenkomst geldt voor onbepaalde tijd en de huurder volledige huurbescherming heeft.
Zelfstandige en onzelfstandige woonruimte
Of u nu een zelfstandige woning (met eigen voorzieningen) of een onzelfstandige woonruimte (kamer) verhuurt: voor beide geldt dat tijdelijke verhuur alleen nog kan binnen de uitzonderingen die de wet precies omschrijft. Het uitgangspunt blijft dus onbepaalde tijd. Hierbij past een zorgvuldige afweging: wanneer verlangt uw situatie echt een tijdelijke constructie, en welke route is juridisch houdbaar? Voor die afweging is voorafgaand advies essentieel.
Aanzegplicht bij oudere tijdelijke contracten
Liep of loopt er een tijdelijk contract dat onder het oude regime is gesloten? Dan geldt in de regel nog steeds de aanzegplicht: de verhuurder moet de huurder schriftelijk en tijdig informeren dat de huurovereenkomst eindigt op de overeengekomen einddatum. Die aanzegging moet minimaal één en maximaal drie maanden vóór de einddatum plaatsvinden. Gebeurt dat niet (of te vroeg of te laat), dan kan de overeenkomst doorlopen voor onbepaalde tijd. Rechters toetsen deze termijnen strikt. Voor nieuwe vaste contracten speelt de aanzegplicht niet; bij tijdelijke verhuur binnen de uitzonderingen kunnen andere vormvereisten gelden.
Tijdelijke verhuur: de routes die wél kunnen
Wanneer uw situatie om tijdelijke verhuur vraagt, biedt de wet nog steeds enkele duidelijke routes. Onderstaande mogelijkheden vragen om zorgvuldige formulering en dossiervorming.
Diplomatenclausule en tussenhuur bij terugkeer
Verhuurt u uw woning omdat u tijdelijk elders verblijft en daarna terugkeert om de woning zelf te bewonen? Dan kan een diplomatenclausule uitkomst bieden. Essentieel is dat het eigen gebruik concreet en bij aanvang duidelijk is, en dat uw terugkeerplan goed te onderbouwen valt (bijvoorbeeld met correspondentie van werkgever of opdracht). Vaak wordt een ontruimingsbeding opgenomen om de feitelijke oplevering op het juiste moment te borgen.
Verhuren volgens de Leegstandwet (met vergunning)
De Leegstandwet maakt tijdelijke verhuur met beperkte huurbescherming mogelijk, mits u beschikt over een gemeentelijke vergunning. Eindigt de vergunning, dan eindigt de huurovereenkomst automatisch. Deze route is bedoeld voor situaties waarin woonruimte tijdelijk beschikbaar is:
- woonruimte in een gebouw in afwachting van een andere bestemming, sloop, renovatie of verkoop;
- woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie;
- woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw);
- woonruimte in een te koop staande huurwoning.
Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
Soms is de aard van de overeenkomst per definitie kort, bijvoorbeeld bij vakantiewoningen of echte short-stay. Deze categorie is zeer beperkt en wordt door de rechter terughoudend toegepast. Tijdelijke verhuur voor regulier wonen valt hier niet onder. Alleen inzetten wanneer het gebruik echt kort is. Soms wordt de duur van short-stay gemaximeerd op gemeentelijk niveau tot bijvoorbeeld 6 maanden, is er een vergunning vereist en/of is deze mogelijkheid door de gemeente aan banden gelegd. Win daarom van tevoren advies in.
Doelgroepen- en campuscontracten
Voor specifieke doelgroepen bestaan bijzondere regels. Juridisch gaat het meestal om contracten voor onbepaalde tijd met een bijzondere opzeggingsgrond: wanneer de huurder niet langer tot de doelgroep behoort, kan de verhuurder opzeggen wegens dringend eigen gebruik, vaak met passende herhuisvesting. Dit ziet onder meer op studenten (campuscontracten), jongeren, promovendi, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen. De clausules en procedures moeten precies kloppen.
Huurprijsbescherming
Ook bij tijdelijke verhuur binnen een wettelijke uitzondering blijft de huurprijsbescherming gelden. Bij gereguleerde woonruimte kan de (kandidaat-)huurder de aanvangshuur binnen zes maanden na de start laten toetsen door de Huurcommissie. Het is verstandig om vooraf de puntentelling en maximale huurprijs te laten beoordelen en deze informatie transparant te delen met de huurder. Zo voorkomt u discussies achteraf.
Opzegging en huurbescherming bij vaste contracten
Omdat vaste contracten de norm zijn, is tussentijdse opzegging door de verhuurder alleen mogelijk als een wettelijke opzeggingsgrond van toepassing is. De wet somt die gronden limitatief op. Denk aan slecht huurderschap, verwezenlijking van een bestemmingsplan, het niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst of dringend eigen gebruik. Is geen van de wettelijke gronden van toepassing, dan kan de verhuurder niet rechtsgeldig opzeggen. De huurder kan in de regel wél tussentijds opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn, tenzij anders overeengekomen binnen de geldende kaders.
Dringend eigen gebruik: wat betekent dat?
Bij dringend eigen gebruik moet de verhuurder een zwaarwegend eigen belang hebben bij beëindiging. Dat belang kan ook zien op gebruik door een ander (bijvoorbeeld een huurder die tot een specifieke doelgroep behoort), zolang de wettelijke voorwaarden zijn vervuld. In de doelgroepenregelingen is dat uitgewerkt: wanneer de huurder niet langer tot de doelgroep behoort, kan beëindiging plaatsvinden onder strikte voorwaarden en, waar vereist, met passende herhuisvesting. Dossieropbouw en tijdige, correcte communicatie zijn daarbij cruciaal.
Diplomatenclausule en ontruimingsbeding: aandachtspunten
Een diplomatenclausule werkt alleen wanneer de tijdelijke afwezigheid en terugkeer van de verhuurder concreet en toetsbaar zijn. Leg vast wanneer en waarom u vertrekt, wanneer u terugkeert en in welke staat de woning wordt opgeleverd. Combineer dat waar passend met een ontruimingsbeding waarin staat hoe en wanneer de huurder oplevert. Houd rekening met uw bewijspositie: afspraken en onderliggende documenten kunnen het verschil maken bij eventuele discussies.
Valkuilen bij tijdelijke verhuur
- Te vroege of te late aanzegging bij oudere tijdelijke contracten kan leiden tot voortzetting voor onbepaalde tijd.
- Onterecht een ‘tijdelijke’ label gebruiken zonder wettelijke basis resulteert in huurbescherming en kan tot procedures en kosten leiden.
- Onvoldoende dossiervorming bij diplomaten- of doelgroepconstructies bemoeilijkt beëindiging en vergroot het procesrisico.
- Starten met Leegstandwet-verhuur zonder geldige vergunning of met verlopen vergunning kan de overeenkomst in het reguliere regime trekken.
- Stapelen van kortlopende overeenkomsten zonder uitzondering wordt gezien als één doorlopend huurrelatie met huurbescherming.
FAQ
Mag ik nog een tijdelijk huurcontract aanbieden?
Ja, maar alleen binnen de wettelijke uitzonderingen (diplomatenclausule, Leegstandwet, naar zijn aard korte duur, doelgroepen/campus). Voor reguliere verhuur is onbepaalde tijd de norm.
Geldt huurprijsbescherming ook bij tijdelijke verhuur?
Ja. De huurprijsbescherming blijft gelden, ook bij tijdelijke verhuur binnen een uitzondering. De Huurcommissie kan de aanvangshuur binnen zes maanden toetsen.
Wat is de aanzegplicht en wanneer geldt die?
Bij oudere tijdelijke contracten moet de verhuurder schriftelijk tussen één en drie maanden vóór de einddatum aanzeggen dat het contract eindigt. Bij nieuwe vaste contracten speelt dit niet, wel kunnen andere vormvereisten gelden in uitzonderingsroutes.
Kan ik meerdere korte contracten achter elkaar sluiten?
Nee. Draaideurconstructies zijn verboden. Bij opeenvolgende tijdelijke contracten zonder wettelijke grond kan de huur voor onbepaalde tijd doorlopen.
Wanneer kies ik voor de Leegstandwet?
Als woonruimte tijdelijk beschikbaar is in afwachting van sloop, renovatie, verkoop of herbestemming. Een gemeentelijke vergunning is verplicht; zonder vergunning valt u terug op het reguliere huurrechtsregime.
Wat houdt een diplomatenclausule in?
De woning wordt tijdelijk verhuurd omdat de verhuurder elders verblijft en daarna terugkeert om de woning zelf te bewonen. Het terugkeerplan moet concreet zijn en goed vastgelegd worden, vaak met een ontruimingsbeding.
Hoe beëindig ik een campus- of doelgroepcontract?
Dat kan wanneer de huurder niet langer tot de doelgroep behoort en aan de wettelijke voorwaarden is voldaan. Soms is passende herhuisvesting vereist. Werk met duidelijke clausules en een zorgvuldig dossier.
Huurrecht advocaat Amsterdam
Alles wat u vastlegt in een huurovereenkomst is in beginsel bindend en het wettelijke kader rond tijdelijke verhuur is strikt. Het is daarom verstandig om bij het opstellen, beoordelen of beëindigen van een huurcontract tijdig juridisch advies in te winnen. Zo voorkomt u strijdige of onuitvoerbare bepalingen, beperkt u uw risico’s en borgt u de zekerheden die voor u als verhuurder of huurder essentieel zijn.
Wilt u meer informatie over de mogelijkheden van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd? Heeft u vragen over diplomatenclausules, doelgroepregelingen, de Leegstandwet of de huurprijs? Of wilt u een huurovereenkomst laten opstellen of toetsen? De advocaten van Fruytier Lawyers in Business zijn gespecialiseerd in alle aspecten van het huurrecht. Neem vrijblijvend contact op voor meer informatie.
Joël de Bruijn
Huurrecht & Ondernemingsrecht
Koen Wanders
Fusies en overnames, Ondernemingsrecht & Vastgoedrecht