Onderhuur van “overige bedrijfsruimte”

In het Nederlandse huurrecht worden twee soorten bedrijfsruimten onderscheiden: de 7:290 BW-bedrijfsruimte (ook wel middenstandsbedrijfsruimte genoemd) en de 7:230a BW-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte). Dit onderscheid is van groot belang voor zowel huurders als verhuurders, aangezien de kwalificatie verschillende juridische gevolgen met zich meebrengt. Overigens wordt de kwalificatievraag aan de hand van het daadwerkelijke gebruik van de ruimte beantwoord en niet door wat er in de huurovereenkomst staat vermeld.

7:290 BW-bedrijfsruimte

Deze categorie omvat onroerende zaken die bestemd zijn voor bijvoorbeeld:

• Winkels;
• horecagelegenheden (zoals restaurants en cafés);
• ambachtsbedrijven (zoals een kapperszaak).

Een cruciaal kenmerk van 7:290-bedrijfsruimten is de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Het gaat om bedrijven waarvoor de locatie waar ze gevestigd is belangrijk is voor de wijze waarop ze klanten kunnen bereiken.

7:230a BW-bedrijfsruimte

Deze categorie betreft alle overige onroerende zaken die niet onder de 7:290-regeling of woonruimte vallen. Voorbeelden zijn:

• kantoorruimtes;
• fabrieken;
• scholen;
• opslagloodsen.

Relevante verschillen

Huurders van 7:290-bedrijfsruimten genieten meer bescherming dan die van 7:230a-bedrijfsruimten. Bij middenstandsbedrijfsruimte heeft de huurder termijnbescherming, huurprijsbescherming en opzeggingsbescherming, terwijl huurders van overige bedrijfsruimte ‘alleen’ een ontruimingsbescherming hebben.

Voor 7:290-ruimten gelden wettelijke huurtermijnen, vaak volgens de 5+5 jaar regel. De huurovereenkomst wordt in principe voor vijf jaar aangegaan en wordt daarna van rechtswege met vijf jaar verlengd. Bij 7:230a-ruimten is de huurtermijn vormvrij, wat betekent dat partijen vrij zijn om de duur van de huurovereenkomst naar eigen inzicht vast te stellen.

Bij 7:290-ruimten zijn de opzeggingsmogelijkheden voor verhuurders beperkt tot specifieke, in de wet genoemde gronden. Voor 7:230a-ruimten gelden deze beperkingen niet, wat de verhuurder meer flexibiliteit biedt.

Voor 7:290-ruimten bestaan specifieke regels voor huurprijsherziening. Deze regels bieden een kader voor het aanpassen van de huurprijs gedurende de looptijd van de overeenkomst. Bij 7:230a-ruimten ontbreken dergelijke specifieke regels, waardoor de huurprijsherziening meer afhankelijk is van wat partijen onderling overeenkomen.

Bij 7:230a-ruimten hebben huurders recht op ontruimingsbescherming. Na opzegging door de verhuurder wordt de verplichting om het gehuurde te ontruimen van rechtswege geschorst voor een periode van twee maanden. De huurder kan binnen deze periode de rechter verzoeken om de ontruimingsbescherming te verlengen, met een maximum van drie verlengingen van elk één jaar.

Hoe weet ik onder welke categorie mijn bedrijfsruimte valt?

Het onderscheid tussen een middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is cruciaal. Het gaat niet om wat er in het huurcontract staat, maar om hoe de ruimte écht wordt gebruikt. Heeft u een winkel, restaurant, café of kapsalon met een ruimte waar klanten direct binnen kunnen lopen voor producten of diensten? Dan zit u waarschijnlijk in een andere categorie dan iemand in een kantoor, loods of atelier zonder klantgerichte functie aan de voorkant. Hierbij geldt ook een verschil in de wettelijke bescherming

Hoe kunnen huurders en verhuurders juridische problemen voorkomen?

De meeste juridische huurproblemen ontstaan niet door onwil, maar door onduidelijkheid. Dit kan gaan over afspraken, rechten of verplichtingen. Wilt u dat voor zijn? Dan begint het met een waterdichte huurovereenkomst die aansluit op de échte situatie, niet op een standaardmodel. Leg alles schriftelijk vast en communiceer helder tijdens de looptijd van het contract.

Huursituaties bij bedrijfsruimten kunnen complex zijn, met verschillende regels en voorschriften afhankelijk van het type ruimte. Of het nu gaat om een 7:290 BW-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) of een 7:230a BW-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte), elk type kent zijn eigen juridische kader. Laat u daarom voorlichten door de specialisten in huurrecht en vastgoedrecht van Fruytier Lawyers in Business.

Heeft u vragen m.b.t. huurrecht? Neem dan nu vrijblijvend contact op, een van onze ervaren huurrecht advocaten helpt u graag op weg! Dit kan via de mail, telefonisch of het contactformulier.