Erfpacht in Amsterdam: de stand anno 2026

Als bewoner van Amsterdam zal het u vast niet ontgaan zijn, het Amsterdamse erfpachtstelsel is in de afgelopen jaren flink veranderd. Wij schreven hier eerder ook al twee artikelen over (1 & 2), maar door alle ontwikkelingen sindsdien is de informatie daarin achterhaald. In dit artikel zal de huidige situatie omtrent het erfpachtstelsel in Amsterdam uiteen worden gezet, zodat u ook in 2026 weet waar u aan toe bent.  

Amsterdam kent hoofdzakelijk twee verschillende soorten erfpacht: de voortdurende en eeuwigdurende erfpacht. Bij voortdurende erfpacht wordt aan het einde van een bepaald tijdvak de grondwaarde opnieuw vastgesteld, waarbij de te betalen canon daarop wordt aangepast. Hierdoor kan de canon om de zoveel tijd volledig op de schop gaan. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon juist in een keer vastgesteld, en wordt deze vervolgens geïndexeerd met de inflatie. Deze vorm van eeuwigdurende erfpacht is relatief nieuw en werd in 2016 ingevoerd.

Voor bestaande erfpachtrechten met een woonbestemming bestaat nog steeds de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hierbij hanteert de gemeente Amsterdam een vaste overstapkorting van 35%. Dat is 35 procent korting op de jaarlijkse canon of de afkoopsom. Dit is geen tijdelijke korting meer, zoals in eerdere regelingen wel het geval was. Als voorwaarden worden wel gesteld dat er geen betalingsachterstand in de canon bestaat en dat er geen commerciële ruimte (zoals bijvoorbeeld bedrijfsruimte, winkel of kantoor) in het erfpachtrecht zit.

Hoe wordt de canon berekend?

Bij berekening van de canon is de waarde van de grond van groot belang. Bij een aanvraag tot overstappen wordt er gekeken naar de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar. Voor een aanvraag van 2026 wordt dus de WOZ-waarde van 2025 gebruikt. Daarnaast speelt bij de berekening de Buurtstraatquote (BSQ) ook een belangrijke rol. Deze geeft namelijk aan welk percentage van de WOZ-waarde wordt toegerekend aan de waarde van de grond. De hoogte van deze BSQ is dan weer erg afhankelijk van de locatie van het huis. Wilt u uw eigen BSQ zien? Kijk dan naar de officiële BSQ-kaart van Amsterdam.

De grondwaarde die wordt gevormd door de WOZ-waarde en de BSQ vormt vervolgens, samen met het op dat moment geldende canonpercentage en de toepasselijke overstapkorting, de basis voor de berekening van de canon. Zeer energiezuinige woningen kunnen in aanmerking komen voor een extra korting (de EPC-korting).

Nog steeds overstappen?

De overstap maken naar een eeuwigdurende erfpacht is dus nog steeds mogelijk. Dit geldt wel alleen voor erfpachters die nog op voortdurende erfpachtsysteem zitten en een woonbestemming genieten. Met name voor erfpachters op het oude systeem, waarvan hun tijdvak bijna verloopt, is overstappen het onderzoeken waard. Kijk bij het maken van deze beslissing altijd naar de op dat moment geldende cijfers. De WOZ-waarde, BSQ en het canonpercentage veranderen namelijk regelmatig. Zo kan het ene moment voordeliger voor u zijn dan het andere.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen of wilt u advies over uw situatie? Neem dan contact met ons op via e-mail of telefoon.