Huurcontract ontbinden zonder rechter? Hoge Raad geeft verhuurder meer ruimte bij drugspand

Kan een verhuurder de huur beëindigen zonder tussenkomst van de rechter? In de meeste gevallen is het antwoord nee. Als een huurder zijn verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld door ernstige geluidsoverlast te veroorzaken, moet de verhuurder naar de rechter. Die beoordeelt of de tekortkoming ernstig genoeg is om de huur te beëindigen. Alleen in bijzondere situaties bestaat een uitzondering: de buitengerechtelijke ontbinding.

Wat is de buitengerechtelijke ontbinding?

Ontbinding betekent dat een overeenkomst wordt beëindigd omdat één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt. Bij woonruimte heeft dat grote gevolgen. Daarom moet een verhuurder normaal gesproken de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. Dit beschermt de huurders door extra controle. Artikel 7:231 BW vormt hierop een belangrijke uitzondering: wanneer door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en de burgemeester het gehuurde sluit, kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. De burgemeester kan een woning bijvoorbeeld sluiten bij ernstige drugscriminaliteit, verstoring van de openbare orde of wanneer een woning zo onveilig is dat sluiting noodzakelijk is. Wanneer voldaan is aan deze voorwaarde kan de verhuurder zonder rechterlijke tussenkomst de overeenkomst ontbinden. Daarna kan de verhuurder ook proberen de woning te laten ontruimen. Wanneer een huurder zich niet bij de ontbinding neerlegt kan hij als gronden aanvoeren dat de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW) en dat de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt (art. 3:13 BW). Daarnaast kan een beroep worden gedaan op artikel 8 EVRM, het recht op respect voor het privéleven, familie- en gezinsleven.

Hoge Raad-uitspraak

Feiten

De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst nadat de burgemeester de woning had gesloten speelde een grote rol in de uitspraak van de Hoge Raad op 10 april 2026. De politie had onderzoek ingesteld naar de betreffende woning en trof ruim 100 gram cocaïne, 1,5 kilo hennep, een drugspers en een mes waarvan het bezit verboden is aan. De burgemeester besloot toen om de woning te sluiten omdat het in gebruik blijven van de woning een ernstig gevaar zou kunnen opleveren voor de openbare orde en veiligheid. Daarnaast moest voorkomen worden dat het huis in de toekomst een rol zou kunnen spelen bij het vervaardigen en handelen van drugs. Vanwege de sluiting van de woning en de verstoring van de openbare orde trad artikel 7:231 BW in werking en ontbond de verhuurder de huurovereenkomst.

Standpunt huurder

De huurder was het niet eens met deze ontbinding en voerde aan dat artikel 7:231 BW uitsluitend bedoeld is om verhuurders te beschermen tegen het verlies van huurinkomsten tijdens een sluiting door de burgemeester. Het inroepen van dit wetsartikel om drugscriminaliteit tegen te gaan is daarom niet de gedachte hierachter. De huurder voerde aan dat het belang om met een minderjarig kind in de woning te kunnen blijven wonen, beschermd door artikel 8 EVRM, zwaarder woog dan het belang van de verhuurder. Het inroepen van dit wetsartikel zonder dat deze daarvoor bedoeld is zou daardoor misbruik van bevoegdheid opleveren (art. 3:13 BW).  

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad volgt dit standpunt niet. De wettelijke taak van deze verhuurder is om te zorgen voor de leefbaarheid in de wijken waar zij woningen verhuurt. Daar valt het tegengaan van drugsactiviteiten en drugshandel ook onder. Ondanks dat deze taak niet expliciet genoemd wordt bij het wetsartikel kunnen andere belangen wel een rol spelen bij de belangenafweging over het misbruik van recht. Daarnaast kunnen belangen zoals het voorkomen van strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid en de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen, wél gronden zijn voor beperking van het recht op respect voor het privéleven, familie- en gezinsleven.

Conclusie

Het is zeldzaam dat een verhuurder een huurovereenkomst mag ontbinden zonder tussenkomst van de rechter. De besproken mogelijkheid voor ontbinding van de huur zonder tussenkomst van de rechter is wanneer de openbare orde verstoord is en de burgemeester de woning heeft gesloten. De gedachte hierachter was oorspronkelijk om verhuurders te beschermen tegen misgelopen huurinkomsten tijdens een sluiting.

De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dit niet het enige belang is. Bij de belangenafweging of buitengerechtelijke ontbinding gerechtvaardigd is mogen alle belangen van de verhuurder worden meegenomen, waaronder bescherming van de leefomgeving. Verhuurders kunnen deze harde maatregel nu effectiever inzetten om bijvoorbeeld de leefbaarheid en veiligheid in een wijk te beschermen.

Dat betekent overigens niet dat iedere buitengerechtelijke ontbinding automatisch rechtsgeldig is. De rechter kan achteraf nog steeds toetsen of de verhuurder misbruik van bevoegdheid maakt of dat de belangen van de huurder zwaarder wegen.

Praktische tips voor verhuurders:

• Grijp direct in bij sluiting. Wanneer de burgemeester de woning sluit moet u snel schakelen om te beoordelen of een buitengerechtelijke ontbinding haalbaar is.
• Dossieropbouw is belangrijk. Zorg dat u het belang van de leefomgeving en eventuele eerdere overlastmeldingen goed documenteert. Op deze manier kunt u aantonen dat u een bepaald doel nastreeft. 
• Laat u vooraf adviseren. Voorkom dat de rechter achteraf de ontbinding terugdraait. Neem direct contact op met onze advocaten huurrecht voor een gesprek.

Praktische tips voor huurders:

• Ken de gevolgen van sluiting. Een burgemeester kan een woning sluiten als er bijvoorbeeld drugs zijn gevonden. Na sluiting van de woning door de burgemeester kan de verhuurder vaak de huurovereenkomst ontbinden.
• Bij buitengerechtelijke ontbindingen hebben huurders nog rechten. Huurders kunnen bij de rechter aanvoeren dat de ontruiming naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding misbruikt.
• Alle omstandigheden van het geval zijn relevant, waaronder de persoonlijke omstandigheden. Huurders hebben het recht op respect voor het privéleven, familie- en gezinsleven wat niet zomaar geschonden kan worden.
• Geconfronteerd met een buitengerechtelijke ontbinding? Neem direct contact op met onze advocaten huurrecht voor een gesprek.

Vragen

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Onze advocaten staan klaar om u te adviseren! Neem contact op met een van onze advocaten via de mail, telefonisch of vul het contactformulier in voor een vrijblijvend eerste gesprek. Wij denken graag met u mee.