Nieuwe regels voor verhuur op de schop

In de jaren 2023 en 2024 is de wet op het gebied van woningverhuur sterk aangescherpt. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan wil, net als haar voorgangster ex-minister Mona Keijzer in 2025 al aangaf, nu de regels iets versoepelen. In april 2026 presenteerde zij haar plannen. De minister geeft aan dat ze het liefst wijzigingen al per 1 januari 2027 wil effectueren. In dit artikel geef ik een u een toelichting op de plannen, zodat u kunt bezien of er iets bij zit met mogelijke relevantie voor uw situatie.

Scherpe regels leiden tot terugloop in aanbod

Met de Wet goed verhuurderschap zijn de regels voor verhuurders flink verzwaard, van hen wordt een hoge mate van professionaliteit verwacht. Waar voorheen standaard voor een bepaalde tijd van maximaal 2 jaren kon worden verhuurd werden vaste huurcontracten weer de norm met de Wet vaste huurcontracten. Tegelijkertijd werd door het maximeren van de huren in de het middensegment en door belastingregels het inkomen dat verhuurders met de verhuur kunnen verwachten beperkt.

De strenge regels zijn voor veel particuliere verhuurders eigenlijk te belastend. Ook wij zien in onze praktijk dat het wel eens misgaat. Het komt voor dat een particuliere verhuurder zich onvoldoende bewust was van de nieuwe wetgeving en daardoor soms zelfs niet meer het eigen huis kan betrekken na een verblijf in het buitenland. Een dergelijke situatie resulteert in een behoorlijke financiële strop. Zo lijken de regels voor betaalbare huur tot een significante verkoopgolf te leiden, waardoor het aanbod is teruggelopen, zeker in het middensegment en in de grote steden van ons land.

De voorgestelde maatregelen

De minister stelt een grote hoeveelheid kleinere aanpassingen voor aan verschillende regelingen. De minister is van plan de Woningwaarderingsstelselregels (WWS, het puntensysteem) zo aan te passen dat de WOZ-waarde zwaarder gaat meetellen in het puntensysteem, waardoor de huur van woningen met een hoge WOZ-waarde (bijv. zoals bij woningen in Amsterdam) in meer gevallen omhoog kan. Nu is dat WOZ-waarde maximaal 33% van het puntenaantal.

Het idee is dat die grens blijft voor de berekening of de woning onder of boven de puntengrens de vrije sector valt of niet (het meest knellende punt). De versoepeling zou zijn dat verhuurders op basis van een hoge WOZ-waarde voor de berekening van de redelijke huurprijs meer punten mag rekenen. Het zou om een opslag van iets minder dan € 100,- per maand kunnen gaan. Eenzelfde redenering zou moeten gaan gelden voor woningen in kleine rijksmonumenten. Ze wil ook regelen dat het ontbreken van buitenruimte (zoals balkon of tuin) niet langer tot een lagere maximale huur leidt. De minpunten hiervoor zouden worden geschrapt. Ook de al bestaande regel dat voor nieuwbouwwoningen een opslag van 10% geldt voor de maximale WWS-huurprijs zal worden verlengd.

De regels omtrent woningdelen/hospitaverhuur wil de minister verruimen. Ze geeft aan dat ze het Utrecht-model als voorbeeld ziet, daar kunnen drie personen die niet een gedeeld huishouden vormen zonder vergunning een woning delen. Voorts zegt ze de mogelijkheid voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten met studenten ook te willen uitbreiden. Nu mag dat alleen als de student uit een andere stad komt, die regel wil ze schrappen.

Ook wil het kabinet iets doen aan de overdrachtsbelasting voor woningen die worden gekocht voor de verhuur. Nu wordt daar een hoog percentage voor gerekend van 8 procent. Die maatregel zal naar verwachting nog wel een aantal jaren op zich laten wachten.

Een lastige propositie

De regels zijn volgens minister Boekholt-O’Sullivan bedoeld om particuliere huizeneigenaren te bewegen om hun huurwoningen niet in de verkoop te doen, om het verdwijnen van aanbod te beperken. Maar het probleem waarmee verhuurders zich geconfronteerd zien is dat de middenhuur in de grote steden simpelweg niet rendeert. Dit terwijl het beheer wel steeds meer aandacht vergt, mede veroorzaakt door de complexe en steeds wijzigende regelgeving.

Een woning met een marktwaarde van een € 500.000 verhuren voor de maximale WWS-maandhuur van € 1.228,07 (186 punten) resulteert in een bruto rendement op jaarbasis van circa 2,95 procent. Dat is een opbrengstpercentage dat bruto op een gelijk niveau ligt als de rente (opbrengst) op Nederlandse staatsobligaties.

Kosten zijn er echter ook. De woning moet onderhouden worden, de eerste maand huur gaat naar de makelaar, rente op de hypotheek moet worden betaald en vaak is er ook de service factuur van de beheerder. De kosten en de hypotheekrente zijn de laatste jaren erg gestegen, waardoor een negatief rendement zeker niet ondenkbaar meer is.

Dat rendementsplaatje, in combinatie met het feit dat de verhuurder zich nu standaard moet commiteren aan huur voor onbepaalde tijd maakt de keuze om nu woonruimte te gaan verhuren een lastige propositie voor de particuliere belegger. De huurders zijn over het algemeen ook goed op de hoogte van de nieuwe regels.

Het omzeilen, door bijvoorbeeld een hogere huur af te spreken dan mag, of door toch in het contract te zetten dat het voor bepaalde tijd is, is daarom zeker niet aan te raden. De huurder kan beide punten na aanvaarding aanvechten, waarna het zeer lastig is om nog van de overeenkomst af te komen als verhuurder.

Een verkoop is daarom vaak lucratiever én minder risicovol. Dat geldt des te meer voor woningen in het lagere en het middensegment. De terugtrekkende beweging is dan ook begrijpelijk. De toekomst zal uit moeten wijzen of de voorgenomen maatregelen voldoende verandering brengen om dat tij te keren.

Relevant voor u? Bel ons

Bent u verhuurder en wilt u overleg over of de nieuwe maatregelen een voordeel voor u kunnen opleveren? Of heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen uw huurcontract(en) of een dreigend geschil? Bent u voornemens te gaan verhuren, en wilt u een check op of u het wel goed doet? Bel dan direct vrijblijvend, of vul ons contactformulier in. Een van onze advocaten met expertise op het gebied van huurrecht helpt u graag verder!