Mag een verhuurder de huur opzeggen om een hogere huurprijs te krijgen?

Wat gebeurt er wanneer een verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen, puur en alleen omdat een andere partij bereid is meer huur te betalen?

In dit artikel bespreken wij de bescherming die huurders van winkelruimte en andere 7:290-bedrijfsruimte genieten wanneer een verhuurder via een omweg probeert de huurprijs te verhogen. Wij lichten toe welke wettelijke regels gelden, wat de hoogste rechter hierover heeft bepaald en wat dit concreet betekent voor uw onderneming.

Huurprijsbescherming bij bedrijfsruimte: de wettelijke kaders

Het Nederlandse huurrecht biedt huurders van middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) stevige bescherming. Eén van die beschermingsmechanismen is de wettelijke huurprijsherzieningsprocedure. Zowel huurder als verhuurder kunnen op vastgestelde momenten een aanpassing van de huurprijs vorderen op basis van art. 7:303 BW. De rechter kijkt daarbij naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over een periode van vijf jaar. Dit systeem voorkomt dat huurprijzen van het ene op het andere moment extreem stijgen of dalen.

Daarnaast kent de wet een gesloten stelsel van opzeggingsgronden. Een verhuurder kan de huur van 290-bedrijfsruimte niet zomaar opzeggen. De wet somt limitatief op in welke situaties opzegging is toegestaan. Eén van die gronden is de zogenaamde algemene belangenafweging, die pas aan de orde komt wanneer de huurovereenkomst tien jaar of langer heeft geduurd (artikel 7:296 lid 3 BW). De kernvraag is: mag een verhuurder zich op deze belangenafweging beroepen als zijn enige doel is om een hogere huurprijs te realiseren?

Hogere huur als reden voor opzegging: wat zegt de rechter?

Een concrete zaak maakte deze vraag actueel. Een verhuurder wilde af van zijn huurder omdat een derde partij bereid was jaarlijks circa 775.000 euro te betalen – ruim 250.000 euro meer dan de zittende huurder. De verhuurder beriep zich op de belangenafweging en vorderde beëindiging van de huurovereenkomst.

Het gerechtshof oordeelde dat deze vordering niet kon slagen. De redenering was helder: het wettelijk systeem staat niet toe dat een verhuurder de huurovereenkomst opzegt met als enig motief het incasseren van een hogere huurprijs. De hoogste rechter in Nederland bevestigde dit standpunt en verwierp het cassatieberoep van de verhuurder.

De achtergrond: waarom de wet deze route blokkeert

De achterliggende gedachte is dat een verhuurder niet twee wegen mag bewandelen om tot een hogere huurprijs te komen. De directe route is de huurprijsherzieningsprocedure, waarbij de rechter op basis van objectieve maatstaven de huurprijs kan aanpassen. De indirecte route – opzeggen om vervolgens tegen een hogere prijs opnieuw te verhuren – is bewust afgesloten.

Onder het oude recht was een opzegging die uitsluitend gericht was op huurverhoging zelfs uitdrukkelijk nietig verklaard. Hoewel deze specifieke nietigheidsgrond in 2003 uit de wet is geschrapt, blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat de wetgever hiermee geen inhoudelijke koerswijziging heeft beoogd. De bescherming bleef intact.

Dit wordt onderstreept door een andere wettelijke bepaling (artikel 7:296 lid 4, onder c, BW). Die bepaalt dat een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst niet uitsluitend mag bestaan uit een huurprijswijziging. Zou een verhuurder via de belangenafweging wél de huur kunnen beëindigen om een hogere prijs te realiseren, dan zou deze beschermingsbepaling eenvoudig te omzeilen zijn. Dat is precies wat de wetgever heeft willen voorkomen.

Wat betekent dit voor u als ondernemer?

De conclusie is duidelijk: een verhuurder die een hogere, marktconforme huurprijs wil ontvangen, moet de wettelijke huurprijsherzieningsprocedure volgen (artikelen 7:303 en 7:304 BW). Opzegging van de huurovereenkomst is daarvoor geen geoorloofde weg – ook niet bij huurrelaties die al tientallen jaren bestaan en inmiddels voor onbepaalde tijd doorlopen.

Voor huurders van winkelruimte, horecapanden en andere 290-bedrijfsruimte biedt dit een belangrijke waarborg. U kunt niet zomaar uit uw bedrijfspand worden gezet omdat een concurrent of andere partij bereid is meer te betalen. Uw positie als zittende huurder wordt beschermd door een samenhangend wettelijk systeem dat voorkomt dat huurprijsverhogingen via een achterdeur worden afgedwongen.

Praktische tips voor huurders en verhuurders

Voor huurders:

• Ontvang u een opzegging van uw verhuurder? Controleer altijd of de opgegeven reden valt onder één van de wettelijke opzeggingsgronden.
• Stem niet zomaar in met beëindiging. Laat de opzegging toetsen door een huurrechtadvocaat voordat u stappen onderneemt.
• Bent u het niet eens met een voorgestelde huurprijsverhoging? Dan kunt u de rechter vragen om de huurprijs vast te stellen op basis van vergelijkbare bedrijfsruimte.

Voor verhuurders:

• Wilt u de huurprijs verhogen van een lopende huurovereenkomst? Volg de wettelijke huurprijsherzieningsprocedure.
• Laat u vooraf adviseren over de mogelijkheden en beperkingen bij huurprijsaanpassing van bedrijfsruimte.

Conclusie

Het huurrecht beschermt ondernemers tegen willekeurige beëindiging van hun huurovereenkomst. De wens om een hogere huurprijs te ontvangen is geen geldige reden om de huur op te zeggen. Verhuurders die meer huur willen, moeten de daarvoor bestemde wettelijke procedure volgen. Dit biedt huurders van bedrijfsruimte de stabiliteit die zij nodig hebben om hun onderneming te kunnen voortzetten. Heeft u vragen over bovengenoemde ontwikkelingen of heeft u andere juridische vragen over huurrecht? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord.