Financieringsvoorbehoud: geen vrijblijvende escape

De meeste kopers van onroerend goed zijn voor de financiering van de koopsom aangewezen op een lening bij de bank. De meeste koopcontracten bevatten dan ook een zogenaamd “financieringsvoorbehoud”. Een beroep daarop kan niet zomaar worden gedaan, er gelden wel voorwaarden.

In een recente zaak bij het Hof ’s-Hertogenbosch ging het mis voor een koper die voor € 900.000 een appartement kocht met een financieringsvoorbehoud. Hij riep dat voorbehoud in, maar kon niet laten zien dat hij zich écht had ingespannen om de financiering rond te krijgen en dat hij zijn aanvragen goed had onderbouwd.

Hoewel hij twee afwijzingsbrieven overlegde, bleek uit het dossier onder meer dat:

• Hij niet alle noodzakelijke documenten had aangeleverd (zoals taxatierapporten en inkomensstukken);
• Een hypotheekaanvraag telefonisch was gewijzigd zonder schriftelijke bevestiging;
• De tweede aanvraag vooral was ingediend om een afwijzing te creëren, niet om serieus financiering te verkrijgen.

Gevolg: het Hof oordeelde dat hij geen geldig beroep op het financieringsvoorbehoud had gedaan. De koper moest de volledige contractuele boete van 10% en een aanvullende schadevergoeding van €50.000 betalen.

Wat betekent dit voor u?

Deze uitspraak maakt duidelijk dat een financieringsvoorbehoud niet bedoeld is als eenvoudige annuleringsknop. Een koper moet kunnen aantonen dat hij daadwerkelijk en volledig heeft geprobeerd om financiering te krijgen. Dat betekent: serieuze aanvragen, volledige documentatie en geen “pro forma”-afwijzing enkel om aan de vormvereisten te voldoen.

Voor verkopers is dit arrest een belangrijke bevestiging dat zij een beroep op het financieringsvoorbehoud kritisch mogen toetsen. Wanneer duidelijk is dat een koper zijn inspannings- en documentatieplicht niet nakomt of het voorbehoud gebruikt voor een ander doel (zoals verkoop van de eigen woning), staat de verkoper niet machteloos en kan hij het beroep op het financieringsvoorbehoud laten falen.

Hoe wij helpen

Wij adviseren regelmatig over koopovereenkomsten en financieringsvoorbehouden. Daarbij helpen wij onder meer met:

• Het juridisch toetsen of opstellen van een koopovereenkomst en financieringsvoorbehoud;
• Het beoordelen of een beroep op het voorbehoud juridisch standhoudt of juist kan worden aangevochten;
• Het begeleiden van partijen bij onderhandelingen of wanneer een geschil zich dreigt te ontwikkelen

De uitspraak van het Hof laat zien hoe belangrijk het is om in een vroeg stadium helder te hebben wat er van u verwacht wordt en welke risico’s er spelen, zowel als koper als verkoper.