Energielabel C-verplichting voor kantoren: aandachtspunten voor verhuurders

De energielabelverplichting voor kantoorgebouwen, we schreven er al vaker over. Sinds 1 januari 2023 moet ieder kantoorgebouw met een oppervlakte groter dan 100m² minimaal energielabel C hebben. Medio 2023 voldeed een groot aantal kantoorgebouwen daar nog niet aan. Eind augustus 2023 bleek dat de eerste gebouweigenaren door de handhavingsdienst werden aangeschreven.  Voor verhuurders van kantoorpanden is dit geen theoretische milieu­maatregel, maar een regel met directe gevolgen voor verhuurbaarheid, waarde en risico’s in de huurovereenkomst. De essentie is namelijk een gebruiksverbod: zonder minimaal label C is gebruik als kantoor in beginsel niet toegestaan.

Energielabel C-plicht

Kort gezegd:

• Een kantoor mag sinds 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt als het gebouw een energielabel slechter dan C heeft (dus label D t/m G) of helemaal geen geldig energielabel.
• Het gebouw moet minimaal energielabel C hebben (C, B of A is toegestaan).

De verplichting geldt in grote lijnen voor kantoorpanden groter dan 100m² gebruiksoppervlakte. Er zijn enkele belangrijke uitzonderingen, onder meer voor rijksmonumenten of kantoren die onderdeel zijn van een andere hoofdfunctie (bijvoorbeeld een kantoor bij een fabriek, waarvan de kantoorfunctie minder dan 50% beslaat). Of de verplichting op uw pand van toepassing is, vraagt soms om een technische en juridische beoordeling (functie, gebruiksoppervlakte, monumentenstatus). Laat dit vooraf goed toetsen, zeker bij (her)ontwikkeling en grote renovaties.

De energielabelverplichting in relatie tot de huurovereenkomst

De Energielabel C-verplichting is publiekrechtelijk (richting overheid), maar heeft een duidelijke doorwerking in de privaatrechtelijke verhouding tussen verhuurder en huurder:

• Kan het pand niet (rechtmatig) als kantoor worden gebruikt, dan komt de overeengekomen bestemming onder druk te staan.
• Dit kan leiden tot discussies over gebreken, huurprijsvermindering, aansprakelijkheid en zelfs ontbinding.

Verhuurders van kantoorpanden moeten daarom

Zorgen voor een actueel energielabel voor ieder kantoorpand dat onder de verplichting valt. Het valt aan te raden om een technische quickscan uit te (laten) voeren om te beoordelen welke maatregelen er nodig zijn om minimaal label C te behalen of te behouden.

Daarnaast is het van groot belang om huurders tijdig te betrekken bij geplande maatregelen om draagvlak te creëren. Nog belangrijker is het om in de huurovereenkomst met uw huurders juridische waarborgen op te nemen met specifieke clausules over energielabels en energieprestatie. De vraag wie de kosten draagt om een bepaald energielabel te behalen is cruciaal.

De alom gebruikte ROZ-modellen bieden weliswaar een belangrijke basis voor dergelijke bepalingen, maar maatwerk is noodzakelijk. Clausules over het energielabel, de kostenverdeling, toegang voor werkzaamheden tot het gehuurde en boetebepalingen moeten worden opgenomen.

Advies

Er gebeurt momenteel zoveel op het vlak van de energietransitie, dat daarover bij het aangaan en verlengen van huurovereenkomsten goed moet worden nagedacht. Dat zijn natuurlijke momenten, waarbij zulke afspraken goed mee kunnen worden genomen in de onderhandelingen. Heeft u vragen over duurzaamheid in het huurrecht of heeft u andere juridische vragen over huurrecht? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord.