7:290 of 7:230a? Zo kiest u de juiste bedrijfsruimte-vorm

De keuze tussen een 7:290- of 7:230a‑bedrijfsruimte is geen formaliteit, maar bepaalt uw speelruimte voor jaren. Bij 7:290‑bedrijfsruimte (winkel, horeca, ambacht met directe toegang voor publiek) geldt de wettelijke termijnbescherming van art. 7:292 BW: eerst vijf jaar, dan nog eens vijf. Die bescherming is er met een doel: de huurder moet investeringen in het pand (inrichting, verbouwing, locatie gebonden goodwill) kunnen terugverdienen. Voor 7:230a- bedrijfsruimte is vooral het contract leidend.

In dit artikel leg ik kort het verschil uit tussen de twee varianten huurruimte en geef ik inzicht in de belangrijkste juridische gevolgen.

Stamkroeg of kantoor

Een 7:290-bedrijfsruimte is in de wet gedefinieerd als een bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf (detailhandel), van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Het idee achter deze categorie is dat sommige typen bedrijven in het bijzonder voor hun klandizie afhankelijk zijn van hun locatie.

Artikel 7:230a-bedrijfsruimte is daarentegen de restcategorie. Alle gebouwde verhuurde ruimtes die bedrijfsmatig worden gebruikt maar niet vallen onder artikel 7:290 vallen in beginsel onder 7:230a BW. Bij artikel 7:230a-bedrijfsruimte kan je denken aan kantoorruimte, een opslaghok, een productiehal, een laboratorium of een logistiek terminal.

Belangrijk om te weten

Ook na de tien jaar eindigt een 7:290‑huur niet “vanzelf”. Opzeggen kan alleen via de rechter en op wettelijke gronden, met een belangenafweging. Dat geeft huurders reële zekerheid, maar vraagt van verhuurders tijdig plannen, goed dossier en een juridisch zuivere route als beëindiging gewenst is. Voor verhuurders kan het daarom belangrijk zijn dat zij niet ongewenst een ruimte verhuren als artikel 7:290-bedrijfsruimte).

Bij 7:230a‑bedrijfsruimte is de regeling flexibeler. Er is geen 5+5‑termijn, maar slechts beperkte ontruimingsbescherming: na opzegging kan de huurder bij de rechter tijdelijk uitstel van ontruiming vragen. Dat is wezenlijk anders dan termijnbescherming. Wie hier groots investeert zonder nadere afspraken loopt het risico maar kort van zijn investeringen te kunnen genieten.

Bestemming én handhaving kunnen kwalificatie sturen

Juist daarom zijn de gebruiksafspraken in de huurovereenkomst cruciaal. De kwalificatie volgt niet uit het etiket “kantoor” of “winkel” in het contract, maar uit het werkelijke (toegestane én feitelijke) gebruik. Staat in de huurovereenkomst bijvoorbeeld retail of afhaal toe, of wordt dat gebruik gedoogd, dan kan 7:290 van toepassing raken, met alle termijnbescherming van dien. Verhuurders die ongewenste minimale termijnbescherming willen voorkomen, moeten de bestemming scherp formuleren én handhaven.

Voor huurders geldt het omgekeerde. Leg uw bedrijfsmodel eerlijk vast en zorg vóórdat u grote investeringen doet dat u lang genoeg kunt blijven. Bij 7:290 volgt die zekerheid vaak uit de wet. Bij 7:230a is het zaak contractueel zekerheden te bouwen, bijvoorbeeld door opzegging over en weer voor een bepaalde periode uit te sluiten of te beperken, of een verlengingsoptie met vooraf vastgelegde condities op te nemen. In onze praktijk zien we dat verhuurders hier vaak toe bereid zijn, zeker als de zekerheid wordt gekoppeld aan een verbetering van het gehuurde.

Laat uw situatie vroeg toetsen

Twijfelt u of uw (beoogde) gebruik onder 7:290 valt, of wilt u bij 7:230a toch investeringszekerheid creëren? Laat het ontwerp‑contract en de gebruiksbepaling vroeg toetsen. Een kleine tekstwijziging of heldere handhavingsafspraak kan het verschil maken tussen tien jaar wettelijke bescherming of slechts tijdelijke ontruimingsbescherming. Onze advocaten gespecialiseerd in het huurrecht denken graag mee over een huurovereenkomst die past bij uw plannen én uw risicoprofiel.