‘Koop breekt geen huur’ uitgelegd

Een van de bekendste regels van het huurrecht is alom bekend als de regel ‘koop breekt geen huur’. Het is een regel die is neergelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek dat de overgang van huur bij de overdracht van een zaak regelt. Meer juridisch gezegd strekt deze wetsbepaling ertoe dat bij de overdracht van een verhuurde zaak het obligatoire recht van de huurder een zekere werking verkrijgt ten opzichte van de rechtsopvolgers van de verhuurder. Dit met als doel dat het huurgenot van de huurder niet verloren gaat. Een belegger die verhuurd onroerend goed koopt, wordt de nieuwe verhuurder van de zittende huurder. 

Eigendomsoverdracht

Door aankoop en levering van onroerend goed gaat de daarop betrekking hebbende huurovereenkomst automatisch over van de verkoper/voormalige verhuurder naar de belegger/nieuwe verhuurder. De belegger wordt zo rechtstreeks partij bij een huurovereenkomst die hij zelf niet heeft gesloten.

Uitzonderingen

Niet automatisch gaan alle bedingen uit de huurovereenkomst van rechtswege mee over op de opvolgend verkrijger / nieuwe verhuurder. Of de tussen verhuurder en huurder gemaakte afspraken zullen overgaan op de nieuwe eigenaar is afhankelijk van de inhoud van de desbetreffende bepaling en de daarbij komende omstandigheden van het geval. Let op: veelal gaan enkel de kernbedingen van de huurovereenkomst over op de nieuwe verhuurder. Als in de huurovereenkomst bijvoorbeeld ook een koopoptie is opgenomen gaat deze in beginsel niet over op de nieuwe verhuurder. Mocht de huurder de koopoptie willen behouden, moet hij daarvoor een nieuwe overeenkomst sluiten. Maakt de huurder gratis gebruik van een bepaalde voorziening (bijvoorbeeld parkeerplaats of opslagruimte)? Dan is dit gebruik niet verdisconteerd in de huurprijs en is de nieuwe verhuurder niet aan die afspraak gebonden.

Verder geldt dat alleen de rechten en verplichtingen die opeisbaar raken na het moment van overdracht overgaan op de opvolgend verkrijger. Stel: de overdracht vindt plaats op 1 januari 2026. Dan gaan de huurtermijnen tot en met 31 december 2025 niet over. Als de huurder een deel van de huur vóór 1 januari 2026 niet heeft betaald, dan moet de oude verhuurder deze innen. Willen de partijen dit anders regelen? Dan moet de oude verhuurder de huurvordering cederen aan de nieuwe verhuurder. De huurder moet van deze cessie op de hoogte worden gesteld.

Beleggers

Voor vastgoedbeleggers is het essentieel om te weten hoe huurovereenkomsten kunnen worden beëindigd en wat de gevolgen zijn bij aankoop van een verhuurd pand. Zorg daarom altijd voor een gedegen due diligence: onderzoek de bestaande huurovereenkomst en gemaakte afspraken met huurders bij aankoop van verhuurder vastgoed. Wees alert op lopende geschillen of betaalachterstanden.

Advies

Gaat u een woning of bedrijfspand kopen in verhuurde staat en wilt u weten aan welke bedingen u wel of niet bent gebonden? Heeft u vragen over de verkoop van een verhuurd pand of heeft u andere juridische vragen over huurrecht? Onze gespecialiseerde advocaten staan u graag te woord. U kunt ons bereiken via mail, telefoon of via het contactformulier.