Nieuws

Illegale onderhuur en het terugvorderen van behaalde winsten: een nieuw wapen tegen illegale onderhuur

Het onderstaande artikel is tot stand gekomen naar aanleiding van een baanbrekende uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam d.d. 9 september 2008 in een kort gedingprocedure tussen woningcorporatie Ymere en een huurder inzake illegale onderhuur (noot 1, LJN BF 1347).

Samenvattend gaat dit artikel over de mogelijkheden die de verhuurder heeft om op te treden tegen wederrechtelijke onderhuur. Onderverhuur is moeilijk te bewijzen en niet alle verhuurders zijn toegerust om tegen wederrechtelijke onderverhuur op te treden. Bovendien kost de preventieve controle en het actief optreden tegen wederrechtelijke onderhuur de verhuurders veel geld. Woningbouwverenigingen hebben nu een nieuw middel gevonden in de strijd tegen illegale onderhuur: het van de huurder terugvorderen van de wederrechtelijk verkregen winst.

In de in de eerste alinea vermelde zaak ging het om een huurder van een sociale huurwoning, die de gehele woning verhuurde aan een aantal studenten, terwijl in de huurovereenkomst uitdrukkelijk was bepaald dat onderhuur in geen geval was toegestaan, behoudens schriftelijke toestemming van de verhuurder. De verhuurder vorderde in eerste aanleg bij de kantonrechter te Amsterdam de ontbinding van de huurovereenkomst alsmede een schadevergoeding wegens wanprestatie. De verhuurder vorderde als schade de door de onderhuurder genoten winst, zulks op grond van artikel 6:104 BW. In artikel 6:104 BW wordt bepaald dat de rechter desgevorderd de als gevolg van wanprestatie geleden schade kan begroten op het bedrag van de winst die de aansprakelijke partij door die wanprestatie of onrechtmatige daad heeft genoten. Die winst komt neer op het verschil tussen de ontvangen huurbedragen van de onderhuurders en de door huurder verschuldigde netto huurprijs. Het bedrag dat op grond van deze berekening werd gevorderd, bedroeg € 13.800,-. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en heeft de huurder veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan de verhuurder, maar heeft deze schadevergoeding niet gelijkgesteld aan de door de huurder genoten winst. De kantonrechter was van oordeel dat de schade aan de kant van de verhuurder niet gelijk kon worden gesteld aan de door de huurder genoten winst. De kantonrechter wees ook toepassing van artikel 6:104 BW af. De kantonrechter was van oordeel dat de mogelijkheid van schadebegroting op de voet van 6:104 BW, in deze zaak niet gepast was. Dit omdat het sociale karakter van Ymere met zich meebrengt, dat de door de huurder behaalde winst niet als schade kon worden aangemerkt omdat Ymere deze winst nooit zelf had willen behalen. De kantonrechter veroordeelde de huurder vervolgens wegens schade door wanprestatie tot betaling van € 5.697,60. Dit bedrag werd begroot door het verschil te nemen tussen de voor het gehuurde volgens de puntentelling berekende maximale netto huurprijs en de tussen partijen overeengekomen huurprijs.

In de hoger beroepprocedure bij het gerechtshof te Amsterdam, aangespannen door de huurder heeft de verhuurder incidenteel beroep ingesteld tegen de toegewezen schadevergoeding zoals vastgesteld door de kantonrechter. De verhuurder vordert opnieuw het bedrag van € 13.800,- op grond van de toepassing van artikel 6:104 BW. Het hof vernietigt uitsluitend op dat onderdeel het vonnis van de kantonrechter. De overweging daarbij van het hof luidt als volgt:

“Het is een feit van algemene bekendheid dat contractueel verboden onderhuur van sociale woningen, waarvan ook in dit geval sprake is, in Amsterdam op grote schaal voorkomt. Dit heeft tot gevolg dat deze huurwoningen worden onttrokken aan de doelgroepen waarvoor zij door de verhurende woningcorporatie, in dit geval Ymere, zijn bestemd. De hierdoor veroorzaakte schade van Ymere, zoals door haar toegelicht en aannemelijk gemaakt, bestaat uit de aanzienlijke extra kosten die zij moet maken om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan (grootschalige) onderverhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar doelstellingen. Die kosten houden onder meer verband met het sneller dan thans het geval is realiseren van de beschikbaarheid van (extra) woningen in de sociale sector om in de woonbehoeften van de doelgroepen te kunnen voorzien, alsmede met het volgens haar taakopvatting blijven waarborgen van de leefbaarheid van de woonomgeving, die door (grootschalige) onderverhuur kan en vaak ook zal worden aangetast. Deze schade wordt (ten dele) veroorzaakt door de toerekenbare tekortkoming van de …(huurder) en zij is daardoor dan ook mede aansprakelijk te houden.”

Vervolgens overweegt het hof, en hier wijkt zij af van het oordeel van de kantonrechter:

“ Nu de omvang van de aldus aan Ymere toegebrachte schade naar zijn aard niet in concreto is vast te stellen, evenmin als de mate waarin …(huurder) aan het ontstaan van die schade heeft bijgedragen, is het hof, anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van art. 6:104 BW in dit geval passend is….Het feit dat Ymere als sociale woningcorporatie de door …(huurder) gemaakte winst niet zelf zou willen behalen en bij nieuwe verhuur van de woning, indien …(huurder) deze zou hebben opgezegd, zou hebben volstaan met het optrekken van de huur naar het maximale huurprijsniveau is gelet op het voorgaande niet van betekenis.”

Het gerechtshof heeft met dit arrest, hoewel juridisch misschien niet al te stevig onderbouwd, een maatschappelijk bewogen en praktische uitspraak gegeven. Het recht van wonen is een groot recht. Omdat wonen als eerste levensbehoefte wordt gezien en omdat de huurder wordt gezien als de zwakkere partij bij de huurovereenkomst, heeft de overheid het nodig gevonden om huurders huurbescherming te geven. De verhuurder is om die reden gebonden aan vele (semi-) dwingendrechtelijke bepalingen onder andere met betrekking tot de huurprijs. Echter de huurbescherming laat onverlet dat de huurder ook verplichtingen heeft en één daarvan is dat het de huurder niet is toegestaan in strijd met de huurovereenkomst de huurwoning (geheel of gedeeltelijk) onder te verhuren.

Ondanks dit verbod is de levendige praktijk dat veel huurders hun woning toch onderverhuren. Kennelijk zijn de (financiële) voordelen van illegale onderverhuur dusdanig groot dat die voor een groot aantal huurders opwegen tegen de nadelige gevolgen daarvan, zoals de consequentie van ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning. Vooral in de grote steden is het fenomeen van onderhuur met name voor de woningcorporaties en gemeenten een groot probleem. Woningen worden op deze wijze illegaal onderverhuurd, waardoor deze woningen aan de sociale woningvoorraad worden onttrokken en het gevaar voor uitwoning en verpaupering op de loer liggen. De wachtlijsten van woningzoekende zijn mede hierdoor gegroeid, waardoor in de grote steden een steeds groter tekort aan sociale woningen ontstaat.

Gemeenten in samenwerking met sociale diensten en ook de woningbouwcorporaties proberen al geruime tijd op allerlei manieren de illegale onderverhuur een halt toe te roepen. Zo is er in Amsterdam door de hiervoor genoemde partijen Actie Zoeklicht ontwikkeld en hebben de woningcorporaties ook zelf woonfraudebureaus in het leven geroepen. Tot op heden zijn de resultaten van de strijd tegen deze vorm van woonfraude zeer beperkt. Dat komt mede doordat Illegale onderhuur niet gemakkelijk is te bewijzen. Met de controle en actieve opsporing van onderverhuur gaan hoge kosten gepaard. Daarom zien woningcorporaties ook niet zelden af van gerechtelijke procedures.

Enkele woningcorporaties hebben, zoals in dit artikel is besproken, door de inzet en het vernuft van inventieve juristen een nieuwe manier gevonden om illegale onderverhuur aan te pakken. De winst verkregen uit de illegale praktijken van deze onderverhuurders kan nu met succes van hun worden teruggevorderd. Van de mogelijkheid van terugvorderen van de winst uit illegale onderhuur gaat allicht al een preventieve werking uit, maar ook zal het voor de woningcorporaties en woonfraudebureaus door die mogelijkheid steeds aantrekkelijker worden om te investeren in de strijd tegen illegale onderverhuur. Immers de verhuurder zal nu gecompenseeerd kunnen worden voor haar investeringen.

De vraag is of straks particuliere verhuurders eveneens met succes gebruik kunnen maken van deze mogelijkheid om op voet van artikel 6:104 BW de onderverhuur aan te pakken en langs deze weg de onterecht verkregen winst van de huurders eigen te maken. Het gerechtshof heeft in haar uitspraak voor de beoordeling van de vordering tot schadevergoeding uitdrukkelijk aansluiting gezocht bij de taak en doelstelling van woningcorporaties en de kosten die zij (in hun algemeenheid) moeten maken om woonfraude tegen te gaan. Deze doelstellingen hebben de particuliere verhuurders niet of veel minder.

Terug naar boven